광주지방법원 2026타경91. 여수시 덕충동 엑스포힐스테이트1단지 113동 202호 아파트입니다. 백성현·이지연이 2014.04.11 거래가액 272,093,000원으로 각 2분의 1 지분을 취득했고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.13 국민은행 근저당권 250,580,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·카드사· 전남신용보증재단의 가압류와 여수시 압류가 이어졌지만, 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 중요합니다. 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액도 0원이므로 신건 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 380,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 381,055,555원이라 최저가가 그 평균의 99.7%에 달합니다. 여기에 최근 거래가 이전 거래보다 -11.2% 하락한 흐름까지 있어, 전체 평균 393,041,666원만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경91 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 2038 엑스포힐스테이트1단지 113동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 2층 · 실거래 비교면적 118.93㎡ |
| 소유자 | 백성현 2분의 1 · 이지연 2분의 1 (2014.04.11 거래가액 272,093,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 225,721,499원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.13 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 250,580,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 등기부상 과거 공화새마을금고·우리은행·하나은행 및 한국주택금융공사 관련 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 기준권리는 2023.06.13 국민은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 99.7%
엑스포힐스테이트1단지는 1,080세대, 준공일은 2012.11.21이고 실거래 비교면적은 118.93㎡입니다. 아래는 비교 가능한 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 118.93㎡ | 9 | 399,500,000원 |
| 2026.04 | 118.82㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 118.93㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 118.93㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 118.93㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 118.93㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 118.93㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 118.82㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2025.05 | 118.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 118.93㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.03 | 118.82㎡ | 10 | 387,000,000원 |
| 2025.03 | 118.93㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 118.93㎡ | 9건 | 381,055,555원 |
12건 전체 평균은 393,041,666원이지만, 과거 450,000,000원 거래들이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 9건 평균은 381,055,555원, 최신 거래는 2026.04의 399,500,000원입니다. 신건 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%로, 최근 평균과 사실상 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 250,580,000원 | 250,580,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,886,399원 | 45,886,399원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 42,218,458원 | 42,218,458원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 24,596,806원 | 16,195,143원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,924,527원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 전남신용보증재단 | 23,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현대카드주식회사 | 8,700,350원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,657,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 435,563,797원 중 예상배당액은 373,880,000원, 미배당액은 61,683,797원입니다. 여수시 압류는 등기상 존재하지만 금액이 확인되지 않아 위 예상배당표에서 별도 배당액을 산정하지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충덕중학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 2층입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 포함, 공시지가 601,500원/㎡, 지목은 대입니다.
- 단지·환금성. 엑스포힐스테이트1단지는 1,080세대이고 2012.11.21 준공입니다. 비교면적 거래는 최근 12건이 확인되지만 최근 가격 추세는 -11.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 393,041,666원보다 최근 12개월 평균 381,055,555원과 최신 거래 399,500,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -11.2%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 99.7%라는 점을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 여수시 압류 확인. 등기상 여수시 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당 순위·금액은 원본 배당관계 자료에서 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비와 내부 상태는 제공된 권리자료만으로 확정할 수 없으므로 관리사무소 및 현장에서 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 관건
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 380,000,000원이 최근 12개월 평균 381,055,555원의 99.7%에 달해 뚜렷한 할인 구간이라고 보기 어렵습니다. 특히 최근 가격 추세가 -11.2%인 만큼, 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 해소가 아니라 하락 중인 최근 실거래 흐름에 맞춰 응찰 가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
