전주지방법원 2025타경1062. 전주시 덕진구 덕진동2가 하가지구제일오투그란데 102동 6층 605호 아파트입니다. 현재 소유자는 노동영이고, 말소기준권리는 2023.01.06 설정된 전주성가신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사· 농업협동조합중앙회·농협은행 주식회사·전북신용보증재단·서울보증보험 주식회사의 가압류와 전주성가신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 주목할 부분은 가격입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 357,000,000원입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 388,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 380,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 91.9%로, 현재 신건 가격 자체가 최근 실거래 평균보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1062 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 684 하가지구제일오투그란데 102동 6층605호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 경동로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1세대로 이용중 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 605호 |
| 동일면적 거래 기준 | 76.5715㎡ |
| 소유자 | 노동영 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 271,434,280원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.01.06 전주성가신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류 6건과 2025.12.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.12.15 보전처분은 2026.06.24 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
하가지구제일오투그란데 동일 면적 76.57㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 388,333,333원, 최저 거래는 372,000,000원, 최고 거래는 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.57㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 76.57㎡ | 9 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 76.57㎡ | 8 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 76.57㎡ | 8 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 76.57㎡ | 11 | 393,000,000원 |
| 2026.05 | 76.57㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 76.57㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 2026.04 | 76.57㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 76.57㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 76.57㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 76.57㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2026.01 | 76.57㎡ | 12 | 377,000,000원 |
| 평균 | 76.57㎡ | 12건 | 388,333,333원 |
최저매각가 357,000,000원은 최근 12개월 평균 388,333,333원의 91.9%입니다. 최신 2026.07 거래 380,000,000원과 최근 거래 최저 372,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 최근 실거래 기준으로는 신건부터 이미 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 2. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 255,000,000원 | 51,202,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,450,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 597,246,873원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 110,464,356원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전북신용보증재단 | 54,187,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,999,991원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 1,341,348,720원 중 예상 채권자 배당액은 351,202,000원, 미배당은 990,146,720원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 990,146,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 1,060,547,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 228,480,000원 | 224,481,280원 | 1,116,867,440원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 271,434,280원이 충족되는 시나리오이고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 224,481,280원으로 청구액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주하가초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 605호이며, 기본적인 위생·승강기·소방·화재탐지·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15m~20m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(하가택지)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 801,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 하가지구제일오투그란데는 319세대, 사용승인 기준일은 2013-01-30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 388,333,333원, 최신 거래 380,000,000원과 신건 최저가 357,000,000원을 직접 대조하세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 후순위 가압류의 미배당이 크더라도 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2023.01.06 전주성가신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2025.12.12 채권자와 채무자겸소유자에게 집행정지통지서가 발송돼 2025.12.17 도달한 이력이 있으므로 사건기록의 현재 진행상태를 매각기일 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 모두 괜찮지만, 점유 확인이 마지막 변수
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2023년 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 357,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 388,333,333원의 91.9%로, 최근 거래 범위보다 낮게 출발합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·명도 상황은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 권리관계와 최근 실거래 가격은 긍정적이고, 최종 판단의 핵심 확인사항은 점유관계와 사건 진행상태입니다.
