광주지방법원 2026타경140. 순천 조례동 조례3차대주파크빌 316동 1203호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 현재 소유자는 백인수입니다. 백인수는 2021년 6월 18일 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조부터 살펴보면 현재 유효한 근저당권은 없습니다. 2022년 6월 2일 설정된 전북은행의 가압류 21,939,812원이 말소기준권리이며, 이후 서민금융진흥원 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 사건의 핵심은 등기부에 드러나는 금융기관 채권보다 점유자의 임차관계에 있습니다. 김경찬은 말소기준일 이전인 2021년 7월 30일 전입했으며, 2026년 5월 22일 배당요구도 신고했습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더욱이 김경찬은 이번 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인되어, 실제 임대차관계와 채권 발생 경위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 372-1 조례3차대주파크빌 316동 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 순천시 조례연동길 5 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 15층 중 12층 |
| 시세 비교 면적 | 59.9427㎡ (동일 면적대 실거래 비교) |
| 소유자 | 백인수 · 2021.06.18. 취득 · 거래가 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김경찬 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02. 전북은행 가압류 · 21,939,812원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
말소기준권리는 갑구 7번 전북은행 가압류입니다. 갑구 9번 서민금융진흥원 가압류와 갑구 13번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권과 종전 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 김경찬의 지위를 먼저 확인해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김경찬 | 전유부분 | 2021.07.30. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 승계신고 아님 |
| 실제 신고 임차인 | 김경찬 1명 |
|---|---|
| 전입일 | 2021.07.30. · 말소기준권리 이전 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.05.22. 신고 |
| 대항력 | 가능·미상 선순위 전입이나 임대차 실질 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미확정 확정일자 및 임차보증금 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 미확정 · 보증금 및 실제 배당액 확인 필요 |
특히 배당요구 신고 자체가 보증금 전액 회수를 보장하지는 않습니다. 유효한 선순위 대항력과 임대차보증금이 인정되고 배당받지 못한 금액이 있다면, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 유형이라면 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 임차보증금과 임차인의 법적 지위가 확정되기 전까지 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래의 112.0%
조례3차대주파크빌은 2005년 12월 준공된 1,097세대 단지입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 159,875,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 2월, 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.63㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 59.63㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 59.63㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 59.63㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2025.09 | 59.63㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 59.63㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 59.63㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 59.63㎡ | 4 | 171,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 159,875,000원 |
최근 거래가격은 133,000,000원~185,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 최저매각가 179,000,000원은 최근 평균 159,875,000원보다 19,125,000원 높습니다. 최신 실거래가인 160,000,000원과 비교해도 19,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
아래 배당은 현재 확인된 채권을 기준으로 한 기계적 추정입니다. 김경찬의 임차보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,306,000원 |
| 1. 가압류 · 전북은행 | 21,939,812원 | 21,939,812원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,485,870원 | 5,485,870원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김경찬 | 180,000,000원 | 148,268,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 207,425,682원 | 31,731,682원 |
집행비용 3,306,000원 추정. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확정 임차보증금은 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 31,731,682원 |
| 1회 유찰(80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 67,030,482원 |
| 2회 유찰(64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 95,269,522원 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 매수인이 부담할 수 있는 선순위 임차보증금까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 임차인의 대항력과 보증금이 인정되는 경우에는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 근로복지공단 순천병원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·상가·병원이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북서측 및 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2005년 12월 준공된 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기·급배수·위생·소방설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 공시지가는 723,800원/㎡입니다. 아파트 및 상가부지로 이용되는 부정형 토지입니다.
- 환금성. 1,097세대 단지이며 동일 면적대 실거래 표본이 존재합니다. 다만 최근 실거래 가격이 133,000,000원부터 185,000,000원까지 분포하여 개별 층·향·상태에 따른 가격 차이를 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 실질 확인. 김경찬의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금 지급 내역·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김경찬과 강제경매 신청채권자 김경찬의 관계, 채권 발생 경위 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다.
- 인수액 재산정. 보증금·대항력·우선변제 여부 및 예상 배당액이 확인된 뒤 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 가격 검토. 신건 최저가 179,000,000원은 최근 실거래 평균 159,875,000원보다 높습니다. 보증금 인수 가능성을 배제하지 않은 채 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 김경찬의 점유 권원과 실제 거주 관계를 확인하고, 임차관계의 법적 판단에 따라 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 및 임대차 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 임차관계도 아직 확정되지 않았다”
이 사건은 근저당권이 없고 말소기준 이후의 가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준 이전 전입자인 김경찬의 보증금이 미상이고, 같은 이름의 인물이 경매 신청채권자로 등장한다는 점은 별도 확인이 필요한 핵심 사항입니다.
가격 역시 현재 최저가 179,000,000원이 최근 12개월 평균 159,875,000원보다 12.0% 높아 신건 자체에 가격 메리트가 없습니다. 임차보증금 인수가 발생한다면 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
결론은 가격 검토 이전에 임차관계 확인이 먼저라는 것입니다. 대항력·보증금·배당 및 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 실제로 저렴하게 취득할 수 있다고 판단할 수 없습니다. 권리관계가 명확해진 뒤 실질취득비용을 최근 실거래와 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
