광주지방법원 순천지원 2026타경185. 전라남도 순천시 덕월동 신보아파트 가동 8층 810호입니다. 전용면적은 73.38㎡이며, 철근콘크리트조 12층 건물의 8층에 위치한 동향·복도식 아파트입니다. 현재 소유자는 김회준으로, 2024년 12월 26일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

2025년 1월 24일 퍼스트자산관리대부주식회사가 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권에 기초해 임의경매가 진행되고 있습니다. 이후 등기된 압류와 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 임차관계는 미상이므로 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 문제까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

가격도 따져봐야 합니다. 동일 면적대 실거래의 전체 평균은 72,416,666원이지만, 최근 12개월 평균은 74,714,285원입니다. 최신 거래 역시 78,000,000원으로, 최저가 80,000,000원이 이를 웃돕니다. 여기에 약 5,000,000원의 관리비 미납 이슈까지 있어, 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 신건 입찰을 결정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸 예정

핵심은 2025년 1월 24일 설정된 을구 13번 근저당권입니다. 퍼스트자산관리대부주식회사가 근저당권자이며 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 그 이후 설정된 갑구 9번 압류, 갑구 12번 가압류 및 갑구 13번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

오준호의 가압류와 이에 따른 기존 강제경매개시결정은 이미 각각 해제·취하로 말소됐습니다. 과거 설정된 금융기관 근저당권들 역시 등기부상 말소된 상태여서 현 경매의 매수인 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 8,000만원은 최근 평균보다 높다

신보가동나동은 1989년 준공된 224세대 단지입니다. 전용 73.38㎡와 유사 면적의 실거래 내역을 보면 최근 12개월 평균은 74,714,285원이며, 전체 12건 평균은 72,416,666원입니다. 가격 메리트는 과거 거래 전체보다 최근 실거래 수준을 우선해 판단하는 것이 적절합니다.

최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +8.0%로 나타납니다. 하락 추세로 단정할 근거는 없지만, 신건 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균인 74,714,285원의 107.1%이며, 최신 거래인 78,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 대비 할인된 경매 가격으로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

집행비용 1,840,000원을 반영한 단순 예상배당입니다. 근저당권 및 가압류 채권에 전액 배당한 뒤 소유자 잔여금은 29,860,900원으로 산정됩니다. 세금 압류 관련 실제 배당액, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

유찰 회차별 예상 시나리오

현재 확인된 권리만을 기준으로 하면 제시된 유찰 시나리오 모두 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 채권 및 추정 집행비용을 적용한 결과이며, 세금·점유 및 관리비 문제까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순천시 덕월동 소재 신보아파트 가동에 위치합니다. 주변은 대학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 동측 인근으로 주요 간선도로가 통과하며, 단지 남측과 북동측에 진출입로가 개설돼 있습니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 8층 810호로, 동향·복도식 구조입니다. 위생·급수·난방설비와 소화전, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 541,200원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 1989년 준공된 224세대 단지입니다. 전체 실거래 가격 범위가 60,000,000원~90,000,000원으로 넓어 개별 호수의 층·향·관리 상태를 고려한 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미납 관리비 확인. 2026.06.16. 기준 약 5,000,000원의 미납 관리비가 확인됐습니다. 관리사무소에서 최신 체납액, 공용·전유부분 구분, 매수인에게 승계될 가능성이 있는 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 시세 기준 재검토. 최근 12개월 실거래 평균은 74,714,285원, 최신 거래는 78,000,000원입니다. 신건 최저가 80,000,000원은 이 두 기준보다 높으므로 관리비·명도비용 등을 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 유찰 회차 점검. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 제시된 1회 유찰 시나리오 64,000,000원, 2회 유찰 시나리오 51,200,000원을 참고하되 실제 매각기일과 최저가 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 광주광역시 동구의 압류등기가 존재합니다. 등기상 매각 소멸 예정 권리이지만, 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위·금액은 별도 확인이 필요합니다.
• 현장 상태 확인. 준공 시기를 고려해 내부 수선 상태, 누수, 난방·급수설비, 엘리베이터 상태 등을 살펴보고 예상 수리비를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 확인하고 매각기일 변경 및 추가 권리 변동 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 실제 취득 부담은 0원이 아니다”

순천 신보아파트 810호는 등기상 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2025년 설정된 퍼스트자산관리대부주식회사의 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 가격에서는 주의가 필요합니다. 신건 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 107.1%이고, 최신 거래 78,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +8.0%로 나타나더라도 신건 가격에 할인 매력이 있다는 뜻은 아닙니다.

특히 현황조사에서 확인된 약 5,000,000원의 관리비 미납과 임대관계 미상이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 관리비 중 실제 승계 범위와 점유관계를 확인하기 전에는 총 취득 부담을 확정할 수 없습니다.

결론적으로 권리 인수는 제한적이지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 관리비·점유 상태를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 유찰 이후의 가격 경쟁력을 검토하는 접근이 적절합니다.