광주지방법원 2026타경207. 여수시 미평동 귀인아파트 303동 2층 205호입니다. 등기상 현재 소유자는 송동수이며, 2015.05.21 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 남아 있는 권리의 출발점은 2021.11.22 주식회사 국민은행 가압류 25,804,160원이고, 이 가압류가 이번 경매에서 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·서민금융진흥원·비엔케이캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
1991년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 이미 2015.05.22 해지로 말소됐고, 2024.11.12 여수시 압류 역시 2025.02.17 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2021.11.22 국민은행 가압류 이후의 권리 흐름입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 미평동 488-1 귀인아파트 303동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 2층 205호 |
| 소유자 | 송동수 · 2015.05.21 소유권이전 · 거래가액 51,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 36,714,355원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
임차인 목록에는 신고된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기권리만 보면 2021.11.22 국민은행 가압류를 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 11.1% 높다
귀인4의 비교 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 62,125,000원입니다. 최신 거래는 2025.10의 63,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.9%의 추세입니다. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.1%로, 최근 시세보다 낮은 가격으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.97㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 64.71㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 1 | 54,500,000원 |
| 2025.02 | 64.71㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2024.07 | 64.71㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2024.06 | 59.97㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2024.06 | 59.97㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 59.16㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 64.71㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2023.07 | 59.97㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 59.97㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 62,125,000원 |
전체 12건 평균은 63,375,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 자료를 우선해야 합니다. 신건 최저가 69,000,000원은 전체 평균 대비로도 108.9%, 최근 12개월 평균 대비로는 111.1%입니다. 특히 최신 거래 63,000,000원보다 6,000,000원, 최근 12개월 평균보다 6,875,000원 높아 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,804,160원 | 25,804,160원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,043,229원 | 7,043,229원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,412,776원 | 9,412,776원 |
| 4. 경매개시 관련 국민은행 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,248,223원 | 13,248,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,849,612원 |
69,000,000원 매각 가정에서 배당 계산에 반영된 채권 총액은 55,508,388원, 소유자 잔여는 11,849,612원입니다. 경매개시 관련 국민은행 채권액은 별도 금액이 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미평초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·주상용건물·주택 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건으로, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 공시지가는 356,300원/㎡입니다.
- 규모. 귀인4는 135세대이며 준공일은 1991.11.18입니다. 비교 거래는 59.16㎡·59.97㎡·64.71㎡에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 63,375,000원보다 최근 12개월 평균 62,125,000원과 최신 거래 63,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.9%입니다. 신건 최저가가 최근 시세 이상인 만큼 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 55,200,000원, 2회 유찰 시 44,160,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 배당 변동 가능성. 경매개시 관련 국민은행 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있고, 실제 배당은 확정된 채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건
이 물건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유관계 원본 확인은 남아 있습니다. 가격 측면에서는 더 분명합니다. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 62,125,000원의 111.1%이고 최신 거래 63,000,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -2.9%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 할인보다 최근 시세 대비 높은 신건 가격입니다.
