부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 유찰 2회로 최저가는 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 105,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있어 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

110,000,000원

최저 70,400,000원

임차보증금

105,000,000원

대항력 有

매수인 인수

조건 확인

확약 적용 여부

핵심지표

2회 유찰

감정가 64%

서울남부지방법원 2025타경12276. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 제17층 제1710호 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용면적 정보는 제공되지 않았으나 감정평가상 2013년 준공된 18층 건물의 제17층 물건입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이수인의 보증금은 105,000,000원이며 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경12276 (강제경매)
소재지	서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1710호
물건종류	아파트(도시형생활주택)
소유자	한승우
감정가 / 최저가	110,000,000원 / 70,400,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 105,000,000원
매각기일	2026.08.27

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 검토 임차인 이수인은 임차권등기권자로 보증금 105,000,000원, 대항력 있음으로 확인됩니다. 일반적으로 배당받지 못하는 금액은 매수인 인수 문제가 될 수 있으므로 낙찰가는 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 매각조건으로 적용되는 경우 임차인 인수 부담은 실질 0원 처리 대상입니다. 단, 확약 조건은 해당 임차인에 한해 적용되므로 원문 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이수인	105,000,000원	有	확인 정보 없음	조건 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 70,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,667,200원
임차인 이수인 보증금	105,000,000원	0원
주택도시보증공사	105,000,000원	68,732,800원
미배당	-	36,267,200원

위 계산은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 대항력 임차인의 인수 여부는 매각조건과 확약 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

배당 분배

최저가와 인수 위험

최저가는 70,400,000원이지만 임차보증금 인수 조건을 함께 검토해야 합니다.

✅ 긍정 요소 가산디지털단지역(1호선·7호선) 인근이며 차량 진출입 및 업무시설·근린생활시설 혼재 지역으로 입지는 확인됩니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권 105,000,000원이 존재합니다. 확약 조건이 적용되지 않는다면 최저가 낙찰만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 가산디지털단지역 남동측 인근, 단독주택·다세대·업무시설·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 가산디지털단지역(1호선·7호선) 및 버스정류장이 인근에 위치합니다.
이용상태. 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
기타. 사용승인일 2013.09.26, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건인지 반드시 확인하세요.
실질취득 계산. 대항력 임차인 인수 여부에 따라 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인하세요.
관리비 확인. 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수 조건”

이 물건은 감정가 1.10억에서 두 차례 유찰되어 최저가 7,040만원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서는 표면 가격보다 권리 구조가 중요합니다. 대항력 있는 임차보증금 1.05억이 존재하므로 확약 조건 적용 여부에 따라 투자 판단이 완전히 달라집니다. 확약이 인정되면 권리 부담은 크게 줄지만, 조건 확인 전에는 저가 낙찰로 단정하기 어렵습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 1,000만원
2	2026-07-28	유찰	8,800만원
3	2026-08-27	대기	7,040만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 1.05억 인수가 핵심이다 — 가산양우내안애애플 1710호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 70,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 인수 조건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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