🔑 예상 인수 0원 · 👤 확인된 전입자 1명
💳 미납 관리비 약 750,000원 · 🔄 단지 평균 유찰 0.8회
광주지방법원 2026타경50196. 전남 여수시 웅천동의 여수웅천포레나2단지 208동 601호입니다. 전용면적은 100.6965㎡이며, 철근콘크리트구조 29층 건물의 6층에 위치한 아파트입니다. 소유자 김지현은 2019년 5월 28일 거래가 319,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 신한은행 근저당을 시작으로 여러 금융기관의 담보권이 설정됐고, 해남군수산업협동조합의 임의경매 신청으로 현재 사건이 진행되고 있습니다.
권리의 기준점은 2019년 5월 28일 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 권리 소멸 여부뿐 아니라 전입자의 점유 상태, 관리비 체납, 변경된 근저당 채권최고액을 함께 확인해야 합니다. 가격 역시 최근 실거래 평균보다 높으므로, 깨끗한 권리구조만으로 신건 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1889-1 여수웅천포레나2단지 208동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 여수시 웅천남8로 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.6965㎡ · 29층 중 6층 |
| 소유자 | 김지현 (2019.05.28 소유권이전 · 거래가 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 해남군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 279,681,574원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 규모 | 1,448세대 · 2019.03.26 준공 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권(2019.05.28)입니다. 최초 채권최고액은 96,000,000원이었지만, 2024년 8월 8일 변경계약에 따라 57,200,000원으로 변경됐습니다. 을구 2번 신한은행 근저당권도 최초 120,000,000원에서 94,500,000원으로 변경됐습니다.
이후 해남군수산업협동조합, 김정수의 근저당과 하나캐피탈·엔에이치농협캐피탈의 가압류가 설정됐습니다. 이들 권리는 말소기준 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐으며, 오봉새마을금고 근저당도 2024년 8월 16일 해지로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입자 1명 확인
현황조사와 매각물건명세서에서 정용국의 전입 내역이 확인됩니다. 전입일은 2019년 5월 31일로, 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일 2019년 5월 28일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계 및 점유 상태는 별도로 검증해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용국 | 2019.05.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 101.6%
여수웅천포레나2단지의 전용 100㎡대 동일 평형 실거래를 비교하면, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 516,916,666원입니다. 최저가는 525,000,000원으로 최근 평균보다 8,083,334원 높습니다.
최신 거래는 2026년 4월 24층, 전용 100.7㎡가 535,000,000원에 거래된 사례입니다. 신건 최저가는 이 거래보다 낮지만, 경매 대상은 6층이므로 고층 실거래 한 건만으로 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 100.7㎡ | 24 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 100.12㎡ | 28 | 495,000,000원 |
| 2026.02 | 100.12㎡ | 21 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 100.7㎡ | 15 | 504,000,000원 |
| 2026.02 | 100.7㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 100.12㎡ | 17 | 515,000,000원 |
| 2026.01 | 100.12㎡ | 17 | 515,000,000원 |
| 2026.01 | 100.12㎡ | 13 | 514,000,000원 |
| 2025.10 | 100.7㎡ | 19 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 100.7㎡ | 22 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 100.12㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 100.7㎡ | 26 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 516,916,666원 |
실거래 범위는 495,000,000원~550,000,000원입니다. 특히 최근 거래 중에는 5억 원 전후의 거래도 다수 확인됩니다. 대상 물건이 6층이라는 점을 고려하면 감정가 5.25억을 최근 평균보다 높게 지불하면서 취득할 가격상의 근거는 추가 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
다음은 신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 참고 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액은 740,255,128원이며, 추정 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 517,350,000원, 미배당액은 222,905,128원입니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,650,000원 |
| 1. 신한은행 · 을구 1번 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 2번 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 4번 · 해남군수산업협동조합* | 312,000,000원 | 301,350,000원 |
| 4. 을구 6번 · 김정수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 · 하나캐피탈 | 70,352,093원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 · 엔에이치농협캐피탈 | 41,903,035원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
* 을구 4번 근저당은 2026.07.30 수협엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 위 배당표는 변경 전 채권자명과 최초 신한은행 채권최고액을 적용한 참고 계산입니다. 신한은행의 변경 후 채권최고액, 실제 채권잔액, 세금 및 우선배당 여부에 따라 최종 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격과 미배당 변화
유찰 시 매각가격이 낮아져도 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 현재 분석상 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 낙찰가격과 배당 결과는 권리변동 및 최종 채권계산에 따라 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 525,000,000원 | 517,350,000원 | 222,905,128원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 326,855,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 409,759,128원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수송현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 서측으로 진출입할 수 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물의 6층 601호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 완충녹지 및 중로 일부 저촉 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,448세대 규모이며, 2025년 9월부터 2026년 4월까지 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래가격 차이가 있어 개별 층과 상태에 따른 가격 조정이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 판단. 최근 12개월 평균 516,916,666원, 최신 거래 535,000,000원, 최저 거래 495,000,000원을 함께 검토하세요. 특히 대상 물건의 6층과 비교 거래의 층수 차이를 반영해야 합니다.
- 전입자 정용국. 2019.05.31 전입으로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계 및 명도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 2026.03.05 현황조사 기준 미납 관리비가 약 750,000원으로 기재돼 있습니다. 최신 체납액과 공용·전용부분 구분, 매수인 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 채권최고액 변경. 신한은행 근저당 2건의 변경 후 금액인 57,200,000원과 94,500,000원을 기준으로 채권계산서 및 배당순서를 재검토하세요.
- 근저당권 이전. 해남군수산업협동조합 근저당의 수협엔피엘대부주식회사 이전등기와 실제 채권자 및 채권액을 대조하세요.
- 중복 경매개시결정. 2026타경50196 외에 2026타경79의 임의경매개시결정도 등기돼 있으므로 매각절차와 사건 진행관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서, 관리비 내역 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
여수웅천포레나2단지 208동 601호는 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입자 정용국의 보증금 및 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 5.25억이 동일 평형 최근 12개월 평균 5.169억의 101.6%입니다. 최신 거래 5.35억보다 낮다는 사실만으로 6층인 대상 물건을 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 여기에 관리비 체납과 근저당 변경에 따른 배당 재검산 문제도 남아 있습니다.
권리구조는 비교적 명확하지만, 현재 가격에는 신중한 접근이 필요합니다. 유찰 시 가격 변화를 검토하되 실제 점유관계, 최종 채권계산, 관리비 현황을 먼저 확인하고 해당 호수의 층·향·상태를 반영한 적정 응찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.
