전주지방법원 2025타경31587. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 109동 7층 717호로, 감정평가서상 아파트 1세대로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2012.08.20. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 348,000,000원입니다. 이후 2025.08.14. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유권은 2025.01.27. 상속을 원인으로 11명의 공유자에게 이전됐습니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 권리자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31587 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 109동 7층 717호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 지하1층 지상17층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트(1세대) |
| 소유관계 | 김민석, 김용규, 김지은, 문대근, 문대기, 문미라, 문미숙, 문병섭, 문병식, 문정은, 손영옥 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,488,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
핵심은 2012.08.20. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액 348,000,000원으로 이번 경매의 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 2025.08.14. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.23억은 최근 평균의 103.1%
우성아파트 동일 면적 59.78㎡의 최근 거래 12건은 2026년 7월부터 9월까지 105,000,000원~137,500,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 119,333,333원, 최신 거래는 2026.09. 131,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.78㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2026.09 | 59.78㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 59.78㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 20 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 14 | 119,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 119,333,333원 |
현재 최저매각가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 119,333,333원의 103.1%로, 평균보다 높은 수준입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 거래를 근거로 신건이 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 다만 최신 2026.09. 거래 131,000,000원과 최근 최고가 137,500,000원보다는 낮습니다. 실제 가격 판단에서는 동일 층·향·내부상태 차이까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 348,000,000원 | 120,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 348,000,000원 중 120,478,000원이 배당되고 227,522,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권액 137,488,840원에 대해서도 120,478,000원 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕진구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층 지상17층 중 7층이며 벽지·타일, 샷시창 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소방, 승강기, 보일러 바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 주요 토지는 제3종일반주거지역이며 공시지가는 559,100원/㎡입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우성아파트는 2,102세대이고 준공일은 1995.10.21.입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 103.1%이므로 최근 평균보다 높은 가격임을 전제로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 최신 거래와 함께 비교. 최근 평균은 119,333,333원, 최신 거래는 131,000,000원입니다. 평균만 보거나 최신 한 건만 보는 방식 모두 피하고 거래 분포 전체를 확인하세요.
- 점유 현황 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공유자 다수. 현재 등기상 11명의 공유자가 상속으로 소유하고 있으므로 매각 후 인도·연락 과정에서 실제 점유자와 이해관계인을 구분해 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 근저당권 미배당 227,522,000원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 2012.08.20. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 123,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 119,333,333원의 103.1%로 평균 시세보다 높습니다. 최신 거래 131,000,000원보다는 낮지만, 신건이라는 이유만으로 가격 우위가 있다고 보기는 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 1.7회와 1회·2회 유찰 시 가격 98,400,000원·78,720,000원을 함께 놓고 회차별 시세 차이를 점검할 사건입니다.
