광주지방법원 2026타경50323. 고흥읍 서문리 ‘고흥 센트럴파크 1차’ 3층 1311호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 등기부의 선순위 전세권 110,000,000원입니다. 국민건강보험공단 명의로 2023.01.16 설정된 전세권이 2023.03.21 주택도시보증공사로 이전됐고, 제공된 권리판정은 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류합니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2026.03.10 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 약 3년 앞선 전세권을 그대로 존속하는 권리로 보면, 현재 회차에서 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금 123,000,000원에 전세금 110,000,000원을 더한 233,000,000원 수준입니다. 반면 2022년 류지은 명의 주택임차권 100,000,000원은 2022.07.26 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 3층 1311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사센트럴파크 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,563,239원 |
| 선순위 인수권리 | 전세권 110,000,000원 · 국민건강보험공단 설정 후 주택도시보증공사로 이전 |
| 민간임대주택등기 | 2023.05.04 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 1.10억 선순위 전세권이 핵심
현재 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 2023.01.16 전세금 110,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2023.03.21 그 전세권이 주택도시보증공사에 이전됐습니다. 제공된 권리판정상 이 권리는 2026.03.10 말소기준보다 선순위라 매수인 인수입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 면적이 달라 직접 비교 주의
고흥센트럴파크1차는 78세대, 2018.04.05 준공입니다. 시세 자료의 본건 비교 기준 면적은 50.9022㎡인데, 확인된 최근 거래 2건은 모두 25.21㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 50,000,000원을 본건의 정확한 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 25.21㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.21㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
면적 차이 때문에 단순한 금액 비교는 제한적이지만, 제공된 지표에서도 현재 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 50,000,000원의 246.0%입니다. 더구나 권리판정대로 전세권 110,000,000원을 인수하면 실제 자금부담은 233,000,000원까지 올라갑니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘감정가 대비 싸다’거나 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정 · 제공 산식 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 전세권 · 국민건강보험공단 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,563,239원 | 10,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 산식상 총 채권액은 224,563,239원, 총 예상배당은 120,478,000원, 미배당은 104,085,239원입니다. 다만 위 배당표의 전세권 전액 배당 전제는 등기 권리판정상 ‘매수인 인수’와 충돌하므로 입찰 판단에서는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고흥공용버스터미널 서측 인근이며, 주변에 단독주택·공동주택·아파트·점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 버스터미널이 있어 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며, 토지는 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 347,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 1311호로, 위생·급배수·난방·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 하자 표시. 제공된 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 78세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 원본 확인. 2023.01.16 설정된 전세금 110,000,000원 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표와 권리판정 불일치 확인. 예상배당 산식은 전세권에 110,000,000원을 배당하지만 권리판정은 인수로 분류합니다. 이 차이가 입찰가 판단을 완전히 바꿉니다.
- 전세권 이전 확인. 국민건강보험공단 전세권은 2023.03.21 주택도시보증공사로 이전되어 있습니다. 현재 권리자와 청구·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.05.04 민간임대주택등기가 있어 매각 후 존속·말소 및 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 최근 거래 2건은 모두 25.21㎡로, 본건 비교 기준 면적 50.9022㎡와 다릅니다. 같은 면적·용도·층의 실거래를 추가 확인하지 않고 50,000,000원을 그대로 본건 시세로 적용하면 안 됩니다.
- 낙찰대금만으로 계산하지 않기. 권리판정대로 전세권을 인수하면 현재 회차 실질취득은 233,000,000원입니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘인수권리’
이 물건은 신건 최저가가 123,000,000원이어서 숫자만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 사건처럼 보입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 2023.01.16 전세금 110,000,000원의 전세권이 먼저 설정됐고, 2026.03.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 권리판정도 이를 매수인 인수로 분류합니다.
그 판단을 기준으로 하면 현재 회차의 실질취득은 233,000,000원입니다. 최근 거래는 25.21㎡라 본건 면적과 맞지 않아 정확한 시세 비교에는 한계가 있지만, 최저가 자체도 제공된 최근 12개월 평균의 246.0%이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 9.2회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 선순위 전세권의 실제 소멸·인수 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
