광주지방법원 2026타경50437. 순천시 해룡면 호두리 소재 공장 관련 건물 경매입니다. 소유자는 주식회사마이벨로이며, 2022년 10월 17일 한국산업은행이 채권최고액 3,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 다수의 채권자가 가압류와 압류를 진행했고, 2026년 4월 1일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 권리관계만 보면 최초 근저당이 말소기준이므로 후순위 권리의 인수 부담은 없는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아닙니다. 건물만 매각하고 기계기구까지 포함하는 조건입니다. 더욱이 기계기구 목록 중 일부가 경매 대상이 아닌 인접 건물에 위치합니다. 입찰 전 확인해야 할 핵심은 매각 대상의 실제 범위와 낙찰 후 독립적인 사용·운영 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 호두리 1160-5 |
| 등기부 표시 | 순천시 해룡면 호두리 1160-5, 1160-6, 1160-7 |
| 도로명주소 | 순천시 해룡면 율촌산단4로 26-51 |
| 물건종류 | 기타 · 공장 관련 건물 및 별지 기계기구 |
| 매각범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 별지 기계기구 포함 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 목록 제2022-103호 |
| 소유자 | 주식회사마이벨로 (단독소유) |
| 감정가 | 3,691,153,990원 |
| 최저매각가 | 3,691,153,990원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 에이치에프디사이유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 3,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국산업은행 근저당
말소기준은 2022.10.17. 을구 1번 한국산업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,500,000,000원이며, 이후 설정된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
후순위 권리에는 주식회사 엘엑스인터내셔널, 한국무역보험공사, 주식회사우리은행, 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금, 신보2022제6차유동화전문유한회사, 하나카드주식회사, 주식회사신한은행, 김가민의 가압류와 국민건강보험공단의 압류가 포함됩니다.
2024년 11월 7일 등기된 재산보전처분은 2026년 1월 20일 회생절차폐지결정 확정을 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 매각범위 — 토지 제외와 기계기구가 핵심
매각물건명세서의 가장 중요한 조건은 건물만 매각하고 제시외 건물 및 특정 기계기구를 포함한다는 점입니다. 공장 경매에서 토지와 건물의 취득범위가 분리되면 실제 활용 가능성, 추가 협의사항 및 향후 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.
| 건물 | 매각 대상 |
|---|---|
| 제시외 건물 | 매각에 포함 |
| 토지 | 매각 제외 |
| 기계기구 | 목록 제2022-103호 매각에 포함 |
| 기계기구 3번 | 인접지의 경매 대상이 아닌 별개 건물 내 소재 |
| 인접지 | 순천시 해룡면 호두리 1160-1, 1160-2, 1160-3 |
기계기구의 이전 가능 여부, 외부 반출을 위한 출입·작업 조건, 이전 비용과 설치 후 재사용 가능성 등을 입찰 전에 확인해야 합니다. 기계기구가 매각에 포함된다는 사실만으로 현재 설치 장소에서 계속 사용할 권리까지 확보되는 것은 아닙니다.
특히 건물 자체도 토지와 별도로 매각되는 만큼, 낙찰 후 정상 운영 또는 재매각이 가능한지 판단하려면 토지 권원과 건물·설비의 실질적인 이용관계를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,691,153,990원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 한국산업은행 근저당에 3,500,000,000원을 배분하면 후순위 채권자에게 돌아갈 수 있는 잔액은 제한적입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 39,311,540원 |
| 1. 근저당 · 한국산업은행 | 3,500,000,000원 | 3,500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엘엑스인터내셔널 | 588,590,000원 | 151,842,450원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 3,737,286,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리은행 | 909,379,338원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 505,702,645원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2022제6차유동화전문유한회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 | 25,531,945원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한은행 | 3,494,681,771원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김가민 | 10,585,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당이며, 국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당관계와 당해세·우선채권 등은 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
채권액에 비해 매각대금이 크게 부족하지만, 후순위 채권자의 미배당이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 취득 위험은 별개
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아지지만, 이 물건은 토지 제외와 기계기구 이전 문제가 있어 단순히 가격이 내려간다는 이유만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,691,153,990원 | 11,219,914,364원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,952,923,192원 | 11,950,762,854원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,362,338,553원 | 12,535,441,647원 | 0원 |
⑤ 입지·활용성 메모 (토지 특성 및 매각조건 기준)
- 용도지역. 일반공업지역이며, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지 특성. 지목은 공장용지, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 토지 규모. 관련 토지정보상 면적은 5,704.9㎡, 공시지가는 159,800원/㎡입니다. 단, 이번 경매는 건물만 매각하므로 해당 토지정보를 매수인의 토지 취득범위로 해석해서는 안 됩니다.
- 설비 활용. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 목록 제2022-103호가 매각에 포함됩니다. 목록별 현황과 실제 설치장소를 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장 관련 건물과 기계기구는 일반 주거용 부동산과 달리 설비 상태·재사용 가능성·토지 사용관계에 따라 실제 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 독립적인 매각 가능성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권원 확인. 건물만 매각하는 조건입니다. 토지 소유관계, 사용승낙·임대차 등 점유 및 사용권원, 낙찰 후 계속 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 3번 확인. 인접지 1160-1, 1160-2, 1160-3 소재 별개 건물에 위치한 설비의 반출·이전 가능성과 실제 이전 비용을 조사해야 합니다.
- 건물·설비 현황 대조. 제시외 건물과 기계기구가 매각에 포함되는 만큼 감정평가서, 매각물건명세서 및 기계기구 목록의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 채권자 승계관계 확인. 등기상 근저당권자는 한국산업은행, 경매신청채권자는 에이치에프디사이유동화전문 유한회사입니다. 근저당권 및 채권 승계관계와 배당 관련 기록을 확인해야 합니다.
- 배당·조세관계 확인. 국민건강보험공단 압류와 당해세 등 우선배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 최종 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 토지 제외 조건을 반영한 건물 자체의 가치, 기계기구의 잔존가치, 이전·설치 비용을 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 별지 기계기구 목록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 완전한 공장을 취득하는 것은 아니다”
이 사건은 한국산업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 인수 위험과 실제 취득·운영 위험을 반드시 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
결정적인 문제는 건물만 매각한다는 조건입니다. 토지의 소유권이 함께 이전되지 않으며, 매각에 포함된 기계기구 일부는 인접지의 별개 건물에 있습니다. 토지 사용권원과 기계기구 이전 가능성이 확인되지 않으면, 낙찰 후 추가 비용이나 활용상 제약이 발생할 수 있습니다.
여기에 신건 기준 예상 미배당액은 11,219,914,364원이고, 객관적인 실거래 시세 비교도 확인되지 않았습니다. 최저가 3,691,153,990원이 실제 매각범위에 비해 적정한지는 별도 검증이 필요합니다. 입찰 판단의 선결조건은 가격 할인율이 아니라 토지 사용관계, 기계기구 인도·이전 가능성, 실제 취득범위의 확정입니다.
