광주지방법원 2026타경50504. 순천시 조례동 중흥아파트 205동 9층 909호입니다. 현재 소유자는 강승희이며, 2023.04.26 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2026.04.13 주식회사 유토개발1차의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 시점에 임차인과 전세권이 자리하고 있다는 점입니다.
이지홍은 2023.04.07 전입해 보증금 80,000,000원, 오인순은 2024.07.29 전입해 보증금 105,000,000원으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 2026.04.13 말소기준보다 빠르고 대항력 있음으로 판정돼, 배당으로 소멸되지 않는 보증금 합계 185,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1611 중흥아파트 205동 9층909호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.97㎡ · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 강승희 (2023.04.26 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유토개발1차 / 335,907,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차·전세권
현재 등기상 주요 선순위 권리는 2024.03.29 설정된 김병효 전세권 105,000,000원입니다. 존속기간은 2024.03.29부터 2026.03.29까지이며, 말소기준인 2026.04.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있으므로, 배당 여부와 관계없이 말소·인수 조건을 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지홍 | 2023.04.07 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2026.04.28 · 우선변제권 확인 없음 | 보증기관 승계 아님 |
| 오인순 | 2024.07.29 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 2명이며 보증금 합계는 185,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이지홍은 배당요구를 했지만 우선변제권은 확인되지 않았고, 오인순 역시 우선변제 여부가 확인되지 않아 현재 배당 가정에서는 두 보증금 모두 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
중흥파크2 동일 면적 59.97㎡의 최근 12건 평균은 106,125,000원입니다. 현재 최저가 120,000,000원은 이 최근 평균의 113.1%입니다. 최신 거래는 2026.04의 92,000,000원이며, 최근 12건 범위도 90,000,000원부터 133,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 11 | 92,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 95,500,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 106,125,000원 |
최저가 120,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 106,125,000원보다 높습니다. 그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 임차보증금 인수 185,000,000원을 합친 현재 회차의 실질취득은 최소 305,000,000원입니다. 따라서 최저가와 시세를 단순 비교해 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 인수 · 임차인 이지홍 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 오인순 보증금 | 105,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 김병효 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 유토개발1차 | 335,907,286원 | 12,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 440,907,286원 중 예상 배당은 117,520,000원, 미배당은 323,387,286원입니다. 별도로 매수인 인수로 계산된 임차보증금은 185,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 신흥초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린상가가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 909호. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 중로한면. 공시지가 779,100원/㎡입니다.
- 단지. 중흥파크2 · 448세대 · 1995.02.23 준공. 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 이지홍 80,000,000원, 오인순 105,000,000원은 대항력 있음으로 조사됐습니다. 배당 종결 전 인수액 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 김병효 전세권 105,000,000원은 2024.03.29 설정돼 말소기준보다 선순위입니다. 배당표와 등기상 인수 표시가 함께 존재하므로 원문 확인이 핵심입니다.
- 중복채권 여부. 오인순 보증금 105,000,000원과 김병효 전세권 105,000,000원은 금액이 같지만 권리자가 다릅니다. 동일 채권인지 별도 권리인지 확인 전 합산 판단을 피해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2026.07.21 기각결정정본이 발송됐고 채권자는 2026.07.23, 채무자겸소유자는 2026.07.28 도달로 기록돼 있습니다. 매각기일 2026.10.12와 함께 현재 절차 진행 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 106,125,000원, 최신 거래 92,000,000원입니다. 최저가 120,000,000원만으로도 최근 평균 이상입니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득을 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 120,000,000원이라는 신건 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 185,000,000원이 매수인 인수로 계산돼, 현재 회차 실질취득은 최소 305,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 106,125,000원이고 최신 거래는 92,000,000원입니다.
게다가 김병효 명의 전세권 105,000,000원이 말소기준보다 앞서 존재하며 등기상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시됩니다. 현재 배당 가정에서는 이 전세권에 105,000,000원을 배당하지만, 임차인 보증금과의 관계 및 실제 말소 조건이 확인되지 않은 상태에서 이를 단순 소멸로 전제해서는 안 됩니다. 가격보다 선순위 임차·전세권의 관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
