광주지방법원 2026타경50571. 여수시 웅천동 웅천자이더스위트 102동 503호의 경매입니다. 감정가는 735,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 동일합니다. 등기상 소유자는 이송민이며, 2022년 7월 12일 소유권이전과 함께 쌍봉신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 506,000,000원으로, 이번 경매에서 말소기준권리가 됩니다.
이후 설정된 김영민의 근저당권, 여수시 압류와 금융기관 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 등기상 권리관계만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 분석됩니다. 다만 이 물건은 일반 아파트로 접근하면 안 됩니다. 물건종류는 근린시설이고 감정평가서상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 입찰 전 용도에 따른 이용 가능 범위와 매각 후 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1702-1 웅천자이더스위트 102동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 여수시 웅천남1로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가서상 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 39층 중 5층 503호 |
| 소유자 | 이송민 (2022.07.12 소유권이전, 등기 거래가액 582,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 735,000,000원 / 735,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 쌍봉신용협동조합 |
| 청구금액 | 466,006,683원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.07.12 을구 1번 쌍봉신용협동조합 근저당권 (채권최고액 506,000,000원) |
| 매수인 권리 인수 | 0원 예상 |
| 미납 관리비 | 1,453,290원 (2026.03.31 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 기준점은 2022.07.12 설정된 쌍봉신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 뒤에 설정된 김영민 근저당권, 여수시 압류, 애큐온저축은행·우리금융캐피탈·한화저축은행 가압류는 모두 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역 없음. 확인된 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수금액은 없습니다. 다만 임차인 기재가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유관계와 명도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 신건 735,000,000원, 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 735,000,000원입니다. 이 금액에서 매각이 이뤄지고 예상 권리 인수액이 0원이라면, 권리 인수를 포함한 취득금액은 735,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
그러나 감정가와 비교할 만한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 동일한 시세·환금성 기준을 적용하기 어렵기 때문에 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 적정성을 인정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 권리 인수 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·감정가 100%) | 735,000,000원 | 0원 | 0원 | 124,299,055원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 588,000,000원 | 0원 | 21,230,945원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 470,400,000원 | 0원 | 137,654,945원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 매각조건을 바탕으로 한 가정입니다. 실제 차기 최저매각가격과 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 표의 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 735,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,750,000원 |
| 1. 근저당 · 쌍봉신용협동조합 | 506,000,000원 | 506,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영민 | 39,050,000원 | 39,050,000원 |
| 3. 가압류 · 애큐온저축은행 | 32,282,617원 | 32,282,617원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 1,114,299원 | 1,114,299원 |
| 5. 가압류 · 한화저축은행 | 22,504,029원 | 22,504,029원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 124,299,055원 |
신건 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,750,000원을 제외하고, 근저당권 및 가압류 채권에 총 600,950,945원이 배당됩니다. 예상 미배당액은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 124,299,055원입니다.
근저당권은 등기상 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 산정한 추정 배당입니다. 쌍봉신용협동조합의 경매 청구금액은 466,006,683원으로 채권최고액 506,000,000원과 구분해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 웅천동 소재 웅천초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·생활숙박시설·근린상가 등이 혼재하는 주상혼용지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 7차선, 북측·남측 왕복 3차선, 동측 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 39층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 공부상 물건종류인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 검토하고, 허용되는 이용 방식 및 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 국가산업단지 및 특별대책지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주변에 주거시설과 숙박시설·상업시설이 혼재합니다. 생활숙박시설의 매수 수요와 이용·운영 방식은 일반 공동주택과 차이가 있을 수 있으므로 실제 거래사례를 통한 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 건축물대장상 정확한 용도, 숙박업 운영 가능 여부, 주거용 사용 관련 제한과 필요한 행정절차를 확인하세요. 공부상 근린시설 표기와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태도 대조해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 웅천자이더스위트 내 유사한 용도·면적·층의 최근 거래사례를 확인하고, 감정가 735,000,000원이 실제 시장가격과 어느 정도 차이 나는지 검토하세요. 일반 아파트 시세와 단순 비교하지 않는 것이 중요합니다.
- 미납 관리비. 매각물건명세서에 2026.03.31 기준 1,453,290원의 미납 관리비가 명시돼 있습니다. 관리주체를 통해 입찰 시점의 추가 체납액과 공용부분·전유부분별 내역, 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 실제 점유·명도. 임차인 조사 내역은 없으나 실제 점유자와 사용관계는 현장조사 및 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다. 점유자 확인 없이 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당액 구분. 신청채권자 청구금액 466,006,683원과 근저당 채권최고액 506,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 배당표는 채권최고액을 이용한 추정으로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 선행 권리 확인. 과거 하나자산신탁의 신탁등기는 말소됐고, 종전 강제경매 역시 취하·말소됐습니다. 최신 등기사항전부증명서와 신탁원부 관련 내용을 대조해 권리변동 여부를 재확인하세요.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.12의 진행 여부, 최저매각가, 매각물건명세서, 등기부 및 현황조사서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 용도는 별개다”
웅천자이더스위트 503호는 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다. 쌍봉신용협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 보증금 인수도 없어 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
그렇지만 권리상 인수금액이 없다는 사실이 좋은 가격을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가는 735,000,000원이고, 실거래 기준의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 감정평가서상 생활숙박시설로 이용 중이라는 특성과 미납 관리비 1,453,290원도 함께 고려해야 합니다.
신건 최저가 그대로 낙찰받는다면 권리 인수를 포함한 예상 취득금액은 735,000,000원이며, 관리비 중 실제 매수인 부담액과 취득·명도 관련 비용은 별도입니다. 권리관계는 비교적 명확하지만 가격·용도·환금성에 대한 추가 확인이 필요한 물건이라는 결론입니다. 유찰 여부만으로 저렴하다고 판단하기보다 실제 거래가격과 합법적인 이용 가능성을 먼저 검증하는 것이 중요합니다.
