전주지방법원 2026타경105. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설로서 내부가 두 부분으로 구분되어 2개소 학원으로 사용되다가 현재 운휴 상태입니다. 3층 전체가 301호이지만 내부에 복도를 조성해 두 부분으로 나누어 사용 중이며, 감정평가에는 내부시설비가 포함되고 이동 가능한 시설은 제외됐습니다.
등기부상 현재 권리관계의 기준점은 2019.08.29. 부안수산업협동조합 근저당권 583,200,000원입니다. 이후 전주시 압류 2건, 오수관촌농업협동조합·서산농업협동조합· 진안농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 중 박미현은 2018.05.10. 전입해 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경105 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 863-28 3층301호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성로 104-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 4층 중 3층 301호 · 내부 2개 부분 구분사용 · 2개소 학원(운휴) |
| 소유자 | 곽훈 |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 896,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.08.29. 을구 11번 근저당권 · 부안수산업협동조합 · 채권최고액 583,200,000원 |
| 신청채권 청구액 | 502,723,354원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 1명은 별도
현재 소유자 곽훈은 2013.12.05. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 임실농업협동조합·오수관촌농업협동조합·전주농업협동조합 근저당은 모두 말소됐고, 2019.08.29. 부안수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이 근저당은 2026.06.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.15. 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬영 | 3층301호 일부 300.00㎡ | 30,000,000원 / 1,100,000원 | 2024.03.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미현 | 3층301호 일부 255.00㎡ | 25,000,000원 / 1,200,000원 | 2018.05.10 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 25,000,000원 인수 |
보증기관이나 대위변제에 따른 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 정찬영은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없다고 판정돼 있고, 박미현은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 896,000,000원입니다. 여기에 박미현 보증금 25,000,000원을 매수인이 인수한다고 보면 현재 회차의 실질취득 기준은 921,000,000원입니다. 즉 입찰표에 적는 금액과 실제 부담 기준이 다릅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 896,000,000원 | 25,000,000원 | 921,000,000원 | 713,091,544원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 716,800,000원 | 25,000,000원 | 741,800,000원 | 890,499,544원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 573,440,000원 | 25,000,000원 | 598,440,000원 | 1,032,425,944원 |
유찰되면 매각가는 내려가지만 박미현 보증금 인수액 25,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 향후 회차에서도 매각가만 보고 가격을 비교하면 안 되고, 반드시 인수액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래 수치는 제시돼 있지 않으므로 현재 921,000,000원이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,360,000원 |
| 인수 · 임차인 박미현 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 583,200,000원 | 583,200,000원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 오수관촌농업협동조합 | 874,105,661원 | 301,440,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 서산농업협동조합 | 75,425,883원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 진안농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,597,731,544원, 채권자 예상배당은 884,640,000원, 미배당은 713,091,544원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정된 11,360,000원이 반영돼 있습니다. 박미현 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주시 덕진구 호성동1가 소재 호성진흥더블파크1단지아파트 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 버스승강장과 간선도로인 동부대로가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며, 3층 전체 301호 내부를 2개 부분으로 나누어 2개소 학원으로 사용하다 현재 운휴 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 3층이며, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 938,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 만수초등학교·빛나라유치원 상대보호구역과 관련됩니다. 소로2류에 접하며 제1종지구단위계획구역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 896,000,000원에 박미현 보증금 25,000,000원을 더한 921,000,000원을 실제 부담 기준으로 놓고 판단해야 합니다.
- 박미현 임차관계 원본 확인. 전입일 2018.05.10., 보증금 25,000,000원, 월세 1,200,000원, 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력·배당요구·점유 현황을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명세서 문구 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 박미현 인수 계산이 서로 다르므로 매각물건명세서·현황조사서·주민등록 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 정찬영 점유 확인. 보증금 30,000,000원, 월세 1,100,000원이며 2024.03.14. 전입으로 말소기준 이후입니다. 대항력은 없다고 판정돼 있으나 실제 점유·퇴거 협의는 별도 확인 대상입니다.
- 내부 구분사용 확인. 301호 전체가 두 부분으로 나뉘어 복도가 조성돼 있으며, 이동 가능한 시설은 감정에서 제외됐습니다. 현장 상태와 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 단정 금지. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 896,000,000원이나 실질취득 921,000,000원이 시장 대비 싸다고 볼 근거는 없습니다.
맺으며 — “8.96억 입찰”이 아니라 “9.21억 취득”으로 계산
이 사건은 후순위 압류·가압류가 많은 것처럼 보여도 등기권리 자체는 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 정리됩니다. 진짜 승부처는 등기부가 아니라 2018.05.10. 전입한 박미현 임차인입니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션대로라면 이 임차인의 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 떠안습니다.
따라서 신건 최저가 896,000,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다. 현재 회차의 기준은 921,000,000원, 1회 유찰 시 741,800,000원, 2회 유찰 시 598,440,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 없어 어느 회차가 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 이 물건은 후순위 등기권리보다 선순위 임차인 보증금과 내부 구분사용 상태를 먼저 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.
