전주지방법원 2026타경131. 전북특별자치도 완주군 이서면 반교리 108 소재 부동산입니다. 건물 등기에는 제2호로 표시되어 있으며, 도로명주소는 수청갈동길 150입니다. 경매상 물건 구분은 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 일반적인 아파트나 대단지 공동주택의 거래 사례를 적용하기보다는 토지·건물 구성과 현황을 함께 검토해야 합니다.
등기상 소유자는 김공수 씨입니다. 2003년 소유권보존 이후 여러 근저당권이 설정되었고, 2026년 들어 가압류가 추가된 뒤 김제수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 211,939,790원입니다. 이번 매각에서는 최초로 설정된 이서농업협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 반교리 108 제2호 도로명주소: 전북특별자치도 완주군 이서면 수청갈동길 150 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층 건물 · 주거용 이용 |
| 토지 관련 사항 | 토지면적 311.0㎡로 표시된 토지 기록 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 포함 |
| 소유자 | 김공수 (단독소유 · 2003.11.28 소유권보존) |
| 감정가 | 156,318,900원 |
| 최저매각가 | 156,318,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 김제수산업협동조합 |
| 청구금액 | 211,939,790원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2003.12.08 접수된 을구 1번 이서농업협동조합 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 28,000,000원이었으나, 2013.03.14 변경등기로 22,000,000원으로 변경되었습니다.
이후 설정된 김제수산업협동조합 근저당권과 유한회사제일상사 근저당권은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2026년 가압류 및 임의경매개시결정등기 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가와 시장가격을 구분해야 한다
이번 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 156,318,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액을 기준으로 매각이 진행됩니다.
다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래가격을 기준으로 신건 가격이 저렴한지는 확인되지 않습니다. 특히 단독주택 이용 건물과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조에서는 건물의 노후도와 이용상태, 토지의 형상·접근성·이용 제한을 함께 반영해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 취득금액 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 156,318,900원 | 0원 | 156,318,900원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 125,055,120원 | 0원 | 125,055,120원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 100,044,096원 | 0원 | 100,044,096원 |
실질취득 추정액은 최저매각가에 권리 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·수선비 등은 별도입니다. 유찰 시나리오는 제시된 가격 조건을 적용한 것으로 향후 실제 매각가격을 확정하거나 예측하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,318,900원 가정)
이번 사건은 신청채권자의 청구액이 현재 최저매각가를 초과합니다. 또한 말소기준인 이서농업협동조합 근저당권의 실제 채권액이 확정되지 않아 아래 배당액은 선순위 채권에 대한 실제 배당을 반영하지 못한 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,988,465원 |
| 1. 을구 1번 · 이서농업협동조합 | 실제 채권액 미상 변경 채권최고액 22,000,000원 |
0원* |
| 2. 을구 2번 · 김제수산업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 김제수산업협동조합 | 120,000,000원 | 10,330,435원 |
| 4. 을구 4번 · 유한회사제일상사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 · 농업협동조합중앙회 | 299,632,851원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 · 김제수산업협동조합 | 91,242,499원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 · 농업협동조합중앙회 | 51,647,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 이서농업협동조합의 예상배당 0원은 채권이 소멸하거나 배당받을 권리가 없다는 의미가 아닙니다. 실제 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외된 값입니다. 선순위 채권이 잔존하면 그 배당이 먼저 반영되어 후순위 배당액과 미배당 추정액이 달라집니다. 각 근저당권의 채권액 표시는 채권최고액 기준이며, 실제 잔존 원리금과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완주군 이서면 반교리 갈동마을 내 및 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 근교 농촌지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지 기록상 면적은 311.0㎡이며, 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 일괄매각 대상 전체 토지의 구성과 면적은 매각목록별 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·자연녹지지역이며, 관련 토지에는 자연취락지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 표시된 개별공시지가는 106,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 제시목록상 토지 기호5)의 지목은 양어장이나, 현황 일부는 답으로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 공부상 지목의 차이를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 및 일괄매각이 명시되어 있습니다. 현장 실측·이용상태와 감정평가상 포함 범위를 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 이서농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액 28,000,000원은 22,000,000원으로 변경되었습니다. 후순위 권리들의 말소 여부와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 선순위 채권 확인. 이서농업협동조합의 실제 잔존채권액을 확인해야 예상배당의 신뢰도를 높일 수 있습니다. 현재 추정 배당표의 0원은 실제 배당 포기를 의미하지 않습니다.
- 점유·임대관계. 감정상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대 및 명도에 필요한 사항을 조사하세요.
- 매각목록 대조. 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건을 확인하고, 토지·건물별 감정평가 범위, 현황과 공부의 차이, 이용 가능성을 검토하세요.
- 토지 이용 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 및 가축사육제한구역 등 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요. 양어장으로 등재된 토지의 일부 답 이용 현황도 점검 대상입니다.
- 가격 검증. 감정가 156,318,900원이 주변의 비교 가능한 주택·토지 거래에 비해 어느 수준인지 확인해야 합니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 부대비용. 취득 관련 세금·등기비용, 명도비용, 건물 수선비, 관리 및 유지비용을 별도로 산정하세요.
- 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 매각목록 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격 검증은 보류”
이 물건의 권리관계는 말소기준이 분명합니다. 2003년 이서농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 명세서에 별도로 명시된 인수권리도 없습니다. 매수인 권리 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 채권자가 상당한 금액을 회수하지 못할 것으로 추정되고, 최초 근저당권의 실제 채권액도 확인되지 않았습니다. 배당 추정의 정확성을 높이려면 선순위 채권 확인이 우선입니다. 또한 감정상 단독주택으로 이용 중인 토지·건물 일괄매각 물건으로, 제시외 건물과 일부 토지의 공부·현황 차이까지 확인해야 합니다.
신건 최저가 156,318,900원에 응찰하더라도 객관적인 가격 메리트가 확보되는지는 별개의 문제입니다. 권리 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 실제 점유와 시장가격 및 토지·건물 현황을 검증하기 전에는 가격의 적정성과 투자 매력도를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
