전주지방법원 2026타경160. 전주시 완산구 효자동3가 서부신시가지 중심상가지대에 있는 구분건물 4층 401호입니다. 공부상 용도는 의원이지만 감정평가 당시에는 공실 상태입니다. 소유자는 박옥자이며, 전북은행이 청구액 274,828,981원으로 임의경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 부분은 전북은행의 선순위 근저당권입니다. 이후 전주동부신용협동조합과 삼호저축은행 근저당권이 설정됐으나 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 등기상 후순위 채권액이 크더라도 이를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 신건 최저가가 적정한지는 별개의 문제입니다. 현재 공실인 상업용 구분건물이므로 기존 임대수익을 그대로 승계하는 투자로 볼 수 없고, 입찰 전 임대 가능성과 주변 매매가격을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 기준

말소기준은 2016.05.19 접수된 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 같은 접수번호로 표시된 (1), (2) 근저당권은 각각 공동담보목록이 기재되어 있으며, 최초 채권최고액은 각각 364,000,000원입니다. 이후 2017.11.28 변경등기를 통해 각각 294,000,000원으로 변경됐습니다.

전주동부신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권과 삼호저축은행의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 전주시의 2026.03.03 압류 및 경매개시결정등기도 소멸 대상입니다.

② 가격 검토 — 공실 근린시설의 적정가 확인

최저매각가격은 감정가와 같은 545,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다. 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액도 545,000,000원이며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

다만 유사 구분상가의 최근 실거래가격이나 확인된 임대료가 없으므로 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 의원 용도의 근린시설입니다. 가격 검토에는 동일 상권의 유사 층·용도 구분상가 거래, 공실 해소 가능성, 예상 임대료와 관리비 부담 등을 함께 고려해야 합니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정이며 실제 매각 결과나 시세를 의미하지 않습니다. 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 545,000,000원 가정)

위 표는 최초 채권최고액을 사용한 제시 배당 추정치를 그대로 표시한 것입니다. 전북은행 을구 1번 (1)·(2)는 각각 2017.11.28 채권최고액이 294,000,000원으로 변경됐으므로, 실제 배당 순위·배당채권액·공동담보 관계 확인 전에는 예상배당액을 확정적으로 볼 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등의 우선 배당 사항에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 전북은행에 매각대금의 대부분이 배당되고, 후순위 전주동부신용협동조합과 삼호저축은행에는 배당이 발생하지 않습니다. 그러나 배당되지 않은 후순위 근저당 채권액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도청 남측 인근, 전주 서부신시가지 중심상가지대에 위치합니다. 주변에는 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 숙박시설 및 위락시설이 밀집되어 있습니다.
• 교통. 서측 인근에 왕복 6차선 흥산로가 지나며 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 401호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러와 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 남측 및 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약 25m의 광장에 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 서부신시가지 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 세장형 평지이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
• 공부·현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부상 의원이지만 현황은 공실이므로 재사용에 필요한 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 환금성. 중심상권의 상업용 구분건물이라는 입지 특성은 있으나, 실제 매각·임대 경쟁력은 층별 수요, 동선, 용도 적합성, 임대료와 공실 기간 등에 좌우됩니다. 별도 거래가격 검증 없이 감정가 자체를 환금가치로 간주해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2016.05.19 전북은행 을구 1번 근저당권과 후순위 근저당권·압류의 소멸 관계를 원본 등기부로 대조하세요.
• 공동담보·변경등기 확인. 전북은행 을구 1번 (1)·(2)의 공동담보목록 및 2017.11.28 채권최고액 변경사항을 확인하세요. 예상배당표의 변경 전 금액을 실제 배당채권으로 확정해서는 안 됩니다.
• 점유·임대차 재확인. 현황은 공실이지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 현황조사 내용을 입찰 전에 확인하세요.
• 의원 용도 확인. 공부상 의원으로 기재된 근린시설입니다. 향후 사용하려는 업종의 입점 가능 여부와 관련 인허가 및 내부시설 변경비용을 확인하세요.
• 시세·임대료 확인. 동일 상권의 유사 근린시설 실거래가와 실제 신규 임대료를 조사한 뒤 공실 기간 및 관리비를 반영한 적정 입찰가격을 산정하세요.
• 관리비·설비 상태. 공실 기간 중 발생한 공용부분 관리비 체납, 냉난방·급배수·소방설비 상태와 재사용 비용을 확인하세요.
• 자금 계획. 신건 최저가는 545,000,000원이며, 최저가 기준 입찰보증금은 54,500,000원입니다. 취득 관련 세금과 명도·수선·공실 유지비용은 별도 검토해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.12 매각 진행 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 시세 검증은 별개”

전주 효자동3가 401호는 전북은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리도 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 매각대금이 후순위 채권자에게 충분히 배당되지 않는다는 사실과 부동산 자체의 가격 경쟁력은 구분해야 합니다. 최초 채권최고액을 적용한 예상배당표는 변경등기와 공동담보 관계를 재확인해야 하며, 현재 공실인 근린시설의 임대수익과 환금성도 별도의 검증 대상입니다.

신건 최저가 545,000,000원은 감정가와 동일합니다. 유사 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격·공실·임대수익 검증을 우선해야 하는 상업용 경매물건입니다.