광주지방법원 2026타경50663. 전라남도 여수시 안산동 464-11의 연립/다세대 물건입니다. 현재 소유자는 임영철이고, 2004.11.05 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 그 직후인 2004.11.09 설정된 구봉새마을금고 근저당권 112,000,000원입니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리이고, 이후 박애자 근저당권과 2014년 가압류, 2026년 강제경매개시결정 및 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 등기 중 2001.12.27 여수시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2002.01.04 해제로 이미 말소됐습니다. 2005.01.07 최평재의 전세권 10,000,000원도 2012.12.07 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 제시외 건물의 소유자 및 대지와의 권리관계가 미상이라고 기재된 점은 등기상 인수액과 별개로 현장 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 안산동 464-11 · 안산4길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 임영철 |
| 토지 | 224.3㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 336,107,580원 / 336,107,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이알앤씨 / 1,950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 옥상 태양광발전설비 약 3kW급 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 배당표와 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 2004.11.09 구봉새마을금고 근저당권 이후의 박애자 근저당권, 2014.12.01 가압류, 2026년 두 건의 강제경매개시결정과 2026.08.25 가처분은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 336,107,580원인 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 336,107,580원 | 330,602,074원 | 1,871,397,926원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,886,064원 | 264,321,659원 | 1,937,678,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,108,851원 | 211,297,327원 | 1,990,702,673원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인의 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 배당 부족은 채권자의 회수 문제이고, 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자의 추가 인수금으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,107,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,505,506원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 구봉새마을금고 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 박애자 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 파산자한국저축은행주식회사의파산관재인예금 | 2,000,000,000원 | 168,602,074원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 박애자 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 · 주식회사케이알앤씨 | - | 0원 |
| 7. 갑구 21번 · 주식회사케이알앤씨 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 2,202,000,000원, 채권자 배당액은 330,602,074원, 미배당은 1,871,397,926원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. KBS 신월송신소 정동측 약 150m 지점의 기존 재래주택지대에 위치하며, 해안지대 달동네 같은 조잡한 주거지대로 기재돼 있습니다.
- 교통. 사람만 다닐 수 있는 지적도에 없는 골목길과 접하고, 동측 인근에서 세로, 북동측 근거리에서 기간도로와 접할 수 있으나 교통상황은 극히 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 경계. 지적도상의 지적선과 현황 제시외 건축물부지상의 점유 경계선이 전면적으로 상이하다고 기재돼 있어 토지 경계 확인이 중요합니다.
- 제시외 건물. 지상의 제시외 건물 등의 소유자 및 대지와의 권리관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각 비고에는 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 224.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·가로장방·소로각지, 공시지가 455,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표시돼 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 신건 최저가 336,107,580원이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 비교자료가 없으므로 인근 연립·다세대 거래와 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 현황. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 실제 구조, 점유, 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 지적선과 현황 점유경계가 전면적으로 상이하다는 감정 내용이 있으므로 경계와 사용범위를 확인해야 합니다.
- 진입 조건. 사람만 다닐 수 있는 지적도에 없는 골목길과 접한다고 기재돼 있으므로 실제 차량 진입, 이사·공사 접근성을 확인해야 합니다.
- 태양광 설비. 옥상 태양광발전설비 약 3kW급이 매각에 포함됩니다.
- 권리 원본 대조. 구봉새마을금고 근저당권 이후 권리의 소멸 여부와 2026.08.25 가처분의 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝내면 안 된다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2004.11.09 구봉새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 연립/다세대 물건에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 이 건은 제시외 건축물의 소유·대지 관계 미상, 현황 점유경계와 지적선의 차이, 극히 불편한 접근성이 동시에 기재돼 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 336,107,580원이 시세 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수액보다 현황·경계·접근성과 실제 시세 확인입니다.
