전주지방법원 2026타경164. 전주시 완산구 삼천동1가 732-19, 도로명 백제대로 72에 소재한 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 전체 근린생활시설 상태이고, 토지는 491.5㎡의 ‘대’, 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 3층으로 조사됐습니다. 소유자는 정시온이며, 종전 성명 정승호가 2024.03.06 개명되어 2025.01.14 등기명의인 표시가 변경됐습니다.
권리구조의 기준점은 2016.11.01 설정된 전주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 988,000,000원이고, 이 근저당을 기준으로 2026.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정해선의 전입일은 2024.07.11로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 분석되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 732-19 · 백제대로 72 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용 / 구조 | 전체 근린생활시설 · 일반철골구조 판넬지붕 3층 |
| 토지 | 491.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 정시온 |
| 감정가 / 최저가 | 1,526,048,400원 / 1,526,048,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 883,555,117원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.11.01 전주농업협동조합 근저당권입니다. 소유권보존과 같은 날 채권최고액 988,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 2026.03.31 전주농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해선 | 2024.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정해선의 전입일 2024.07.11은 말소기준권리 2016.11.01보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,526,048,400원인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 1,526,048,400원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·최근 12개월 추세가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
회차별 매각가 시나리오는 현재 100% 1,526,048,400원, 1회 유찰 시 80% 1,220,838,720원, 2회 유찰 시 64% 976,670,976원입니다. 2회 유찰 시에는 집행비용을 제외한 배당재원이 근저당 채권최고액을 전액 충족하지 못해 23,495,734원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자 측의 배당 부족분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,526,048,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,660,484원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 988,000,000원 | 988,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 520,387,916원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 988,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 520,387,916원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 전체 근린생활시설 상태이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 입지. 전주시 완산구 삼천동1가 ‘세창짜임아파트’ 북동측 인근으로, 광대로를 따라 각종 근린생활시설과 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측으로 백제대로가 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 토지 491.5㎡, 평지·가로장방이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류 접합이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 3층으로 외벽은 치장벽돌쌓기·메탈판넬 등, 내부는 타일붙임·페인팅 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 일부 덕트설비, 소방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 정해선은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 점유상태는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 현재 확인된 임차인의 실제 점유 범위와 영업·사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 상권 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,526,048,400원을 곧바로 시세로 보지 말고 인근 근린시설·상업용 토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 역사문화환경보존지역, 시가지경관지구 및 광로2류 접합 조건이 향후 증·개축이나 용도변경 계획에 어떤 영향을 주는지 관련 부서 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 위 장미 등은 토지에 포함 평가됐으므로 현황과 실제 관리상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당 계산에 반영되지 않았으므로 최종 배당요구와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2016.11.01 전주농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 정해선은 2024.07.11 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 전체 근린생활시설과 491.5㎡ 토지가 결합된 상업용 성격의 물건이고, 가격을 대조할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 1,526,048,400원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 하며, 이 사건의 실제 승부처는 인수 위험보다 현장 가치와 상권·토지가격 검증입니다.
