전주지방법원 2026타경30013. 전주시 덕진구 금암동 금암1길 30-5에 있는 소형 다세대주택 403호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적은 25.515㎡입니다. 감정가는 27,500,000원이고 현재 유찰 이력이 없는 신건입니다.

이 사건의 결정적 특징은 신청채권자 최지원이 등기부에 기재된 주택임차권자와 동일하다는 점입니다. 해당 임차권은 2025년 2월 10일 등기됐으며, 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026년 1월 8일입니다. 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

결국 이 물건은 감정가가 낮다는 이유만으로 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 아니라 인수할 임차보증금까지 합산한 금액을 기준으로 가격과 환금성을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2026.01.08 강제경매개시결정입니다. 그러나 최지원의 주택임차권은 2025.02.10 등기된 선순위 권리입니다. 전입일은 2023.02.01, 확정일자는 2023.01.17로 확인되며, 배당요구도 한 상태입니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기에 관하여 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 경매개시결정과 그 이후의 지분압류가 매각으로 소멸하더라도 해당 임차권의 미변제 보증금 문제는 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 6,500만원

임차보증금은 65,000,000원이며, 강제경매 청구금액은 65,095,700원입니다. 신청채권자와 임차인이 동일한 사람이므로 두 금액을 별개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 이 물건의 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 다르다

청수원룸의 비교 가능한 전용면적 25.52㎡ 실거래는 2022년 9월 기록입니다. 거래내역의 가격은 모두 26,000,000원으로 동일합니다. 다만 현재 매각 시점과 상당한 간격이 있어 이를 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다.

감정가이자 최저가인 27,500,000원은 과거 실거래 평균 26,000,000원의 105.8%입니다. 입찰 최저가부터 과거 거래가격을 웃돌고 있습니다. 여기에 미배당 보증금 38,395,000원을 인수하면 실질취득 부담은 65,895,000원까지 증가합니다.

2022년 이후의 최신 실거래를 추가로 확인하지 않은 상태에서는 현재 적정 매매가격이나 최근 시세 추세를 단정하기 어렵습니다. 특히 동일 건물의 과거 거래만으로 실질취득 부담 65,895,000원을 정당화할 근거는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,500,000원 가정)

신건 매각대금에서 추정 집행비용을 제외한 금액은 임차인에게 우선배당됩니다. 최지원의 신청채권과 임차보증금은 동일인 관련 채권으로, 배당액을 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액이 더 중요하다

일반적인 경매물건은 유찰로 최저가가 내려가면 매수인의 취득 부담도 감소합니다. 하지만 이 사건에서는 선순위 임차보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

회차별 배당·인수 추정치를 합산한 금액입니다. 실제 배당액과 인수액은 법원의 배당 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주금암초등학교 북서측 인근의 기존 주거지대로, 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있으며 인근에 대중교통시설이 있어 접근성 및 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 접도. 토지 북서측의 폭 약 3~4m 도로를 이용합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지면적은 209.0㎡이고 지목은 대입니다. 공시지가 기록은 384,900원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·금암초등학교 상대보호구역·금암2지구 지적재조사사업지구에 해당합니다.
• 건축물 위반사항. 건축물 1동에 대해 집합건물대장상 위반건축물 표기가 있습니다. 위반 내용과 해당 호실의 관련 여부, 시정 및 이행강제금 문제를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 다세대 건물입니다. 확인 가능한 실거래가 2022년 9월에 집중되어 있어 현재 거래 유동성과 매수 수요를 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 여부. 을구 1번 주택임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 조건을 확인합니다. 예상 인수액은 신건 기준 38,395,000원입니다.
• 실질취득 기준. 입찰가 27,500,000원만 볼 것이 아니라 보증금 인수까지 합산한 65,895,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일합니다. 임대차계약·보증금 지급증빙·점유 및 전입·지급명령의 관계를 대조합니다.
• 배당 결과 확인. 우선배당 예상액 26,605,000원과 실제 배당액이 달라지면 매수인의 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 집행정지 여부. 2026.01.15 집행정지 관련 송달기록이 있으므로 매각기일 진행 여부를 법원 사건기록으로 다시 확인합니다.
• 위반건축물. 집합건물대장의 위반건축물 표기, 위반 내용, 시정명령과 이행강제금 관련 사항을 확인합니다.
• 현행 시세 확인. 2022.09 실거래 26,000,000원만으로 현재 가치를 판단할 수 없으므로 최근 주변 다세대 실거래와 현장 매매가격을 확인합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기와 실제 점유 여부를 확인하고, 낙찰 후 보증금 인수 및 인도 문제를 별도로 검토합니다.
• 관리비 및 추가비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 건축물 상태 및 보수비 등을 확인하여 실제 총투입비를 산정합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 법원 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “2,750만원에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차권입니다. 최지원의 임차보증금 65,000,000원이 매각대금보다 크고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

신건에서 예상되는 실질취득 부담은 65,895,000원입니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다. 확인 가능한 2022년 실거래 26,000,000원과도 큰 차이가 있으므로, 최저가가 저렴해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

여기에 건축물 전체의 위반건축물 표기, 현재 시세를 판단하기에 오래된 실거래 기록, 집행정지 관련 송달내역까지 확인이 필요합니다. 결론적으로 가격보다 먼저 선순위 임차보증금의 인수 구조와 실제 집행 진행상태를 확인해야 하는 고위험 다세대 경매물건입니다.