전주지방법원 2026타경30199. 임실읍 이도리 전북임실코아루더베스트 103동 14층 1401호입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 주택임차권입니다. 장효진은 2021.01.05. 주민등록, 2021.02.03. 확정일자를 갖추고 보증금 133,000,000원에 주택 전유부분 전부를 임차했습니다. 말소기준권리인 2021.06.23. 김선희 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
다만 현재 회차에서는 숫자가 달라집니다. 매각가를 162,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,068,000원 이후 임차인 보증금 133,000,000원이 전액 배당되고, 매수인에게 남는 임차보증금 인수액은 0원입니다. 반대로 1회 유찰 시 매각가 129,600,000원에서는 6,014,400원, 2회 유찰 시 103,680,000원에서는 31,571,520원을 매수인이 인수하는 시나리오이므로, 유찰 가격만 보고 취득비용이 크게 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30199 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 14층1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 65.53㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 씨피씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 말소기준은 2021.06.23. 김선희 가압류입니다. 2021.02.24. 임실군 압류는 그보다 빠르지만 2021.03.02. 해제되어 말소됐습니다. 그 뒤의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2026.02.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장효진의 주민등록일은 2021.01.05.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미배당액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장효진 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.05. | 2021.02.03. | 133,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 시 인수 |
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균보다 높다
전북임실코아루더베스트는 230세대이며, 비교 면적은 65.53㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 159,050,000원이고, 현재 최저매각가 162,000,000원은 그 평균의 101.9%입니다. 최신 거래는 2026.09. 11층 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다는 낮지만 최근 12개월 평균보다는 높으므로, 신건 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.53㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 65.53㎡ | 4 | 157,500,000원 |
| 2026.05 | 65.53㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2026.04 | 65.53㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 17 | 174,500,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 13 | 154,600,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 평균 | 65.53㎡ | 12건 | 159,050,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 장효진 보증금 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김선희 | 70,000,000원 | 25,932,000원 |
| 3. 가압류 · 임실코아루더베스트입주자대표회의 | 982,874,056원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허충회 | 133,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 장효진의 보증금 133,000,000원이 전액 변제되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 김선희 가압류부터 미배당이 발생하며 전체 채권 미배당액은 1,292,942,056원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실종합경기장 북서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지 등이 혼재하는 읍 소재지 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 14층이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10미터, 북서측 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구, 하천구역과 관련된 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 장효진의 보증금 133,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다. 부족액은 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰 후 실질취득비용. 1회 유찰 시 매각가 129,600,000원에 인수 6,014,400원, 2회 유찰 시 103,680,000원에 인수 31,571,520원이 붙는 시나리오를 함께 보아야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 159,050,000원의 101.9%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격은 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.09. 11층 165,000,000원이며, 같은 면적 실거래 범위는 150,000,000원~174,500,000원입니다.
- 권리 원본 대조. 임차권등기, 배당요구, 말소기준권리와 매각물건명세서의 인수문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 실질취득비용 하락”은 아니다
이 물건은 현재 신건 162,000,000원에서는 장효진의 보증금 133,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 임차인의 전입일 2021.01.05.가 말소기준 2021.06.23.보다 앞서 대항력이 있으므로, 유찰 뒤 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 넘어옵니다. 따라서 유찰 후에는 표시 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
가격도 신건에서 특별히 낮지 않습니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 159,050,000원의 101.9%입니다. 최신 거래 165,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 수준입니다. 이 사건의 핵심은 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 낮은 회차로 갈수록 임차보증금 인수가 생긴다는 점과 그 인수액까지 합쳐 실질취득비용을 계산하는 것입니다.
