전주지방법원 2026타경30242. 전주시 완산구 서신동, 전주서신초등학교 남측 인근에 위치한 서신빌딩 5층 501호입니다. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며, 한국토지주택공사가 청구금액 59,190,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기상 소유자는 최성범입니다.
등기부에 남아 있는 말소기준권리는 2013년 5월 27일 유현선의 가압류입니다. 이보다 늦은 김관호의 가등기와 한국토지주택공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입 사실과 소유권 관련 가등기 이력을 함께 살펴야 합니다. 후순위 등기가 정리된다는 이유만으로 이 물건 전체를 인수 위험 없는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 20-23, 501호 도로명주소: 전룡로 112 |
| 건물명 / 용도 | 서신빌딩 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 501호 · 엘리베이터 및 난방설비 |
| 준공일 / 건물 규모 | 2005.03.03 · 7세대 |
| 소유자 | 최성범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국토지주택공사 / 59,190,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.05.27 · 갑구 29번 · 유현선 가압류 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리 확인이 핵심
말소기준인 갑구 29번 유현선 가압류보다 뒤에 설정된 갑구 35번 김관호 가등기 및 갑구 37번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 전주농업협동조합의 근저당권도 2025년 11월 6일 해지로 말소됐습니다.
따라서 이를 아직 독립적으로 남아 있는 제삼자의 가등기라고 단정하거나, 당시 거래가액 67,000,000원을 매수인의 금전 인수액으로 곧바로 계산해서는 안 됩니다. 원본 등기에서 본등기 완료 여부와 가등기 관련 권리의 최종 상태를 확인해야 합니다. 말소기준보다 앞선 등기라는 점에서 확인 우선순위가 높습니다.
매각물건명세서에 별도 명시된 인수권리는 없으나, 이는 선순위 점유자의 보증금과 대항력에 관한 확인을 대신하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인·점유 관계자는 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 이 중 임정례는 말소기준인 2013년 가압류보다 앞선 전입일이 확인돼, 대항력과 보증금 승계 여부에 관한 별도 조사가 필요합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정례 29.7522㎡ |
2001.04.22 | 미상 | 가능·확인 필요 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 최창학 501호 (10㎡) |
2023.02.03 | 미상 | 말소기준 이후 | 미확인 | 별도 확인 |
| 조백래 74.06㎡ |
2015.08.06 | 1,200 (기재값) | 말소기준 이후 | 미확인 | 별도 확인 |
조백래의 보증금 기재값은 원본의 금액 단위와 실제 임대차계약 내용 확인이 필요합니다. 각 임차인의 확정일자 및 배당요구에 관한 사항도 별도로 확인해야 합니다.
특히 전입일이 건물 준공일인 2005.03.03보다 앞서므로, 전입 주소의 동일성, 실제 점유 개시일, 임대차관계의 연속성도 확인해야 합니다. 단순히 전입일이 앞선다는 사실만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다.
대항력과 보증금 승계가 인정되는 경우, 임정례가 배당받지 못한 보증금은 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면, 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
따라서 이 물건의 실제 가격 판단은 최저매각가만으로 해서는 안 됩니다. 임정례의 임대차계약과 보증금, 대항력 및 배당 결과를 확인한 뒤 낙찰가와 실제 인수금액을 합한 실질취득금액을 기준으로 검토해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 1.41억, 실질취득은 미확정
서신빌딩은 2005년 준공된 7세대 규모의 건물입니다. 현 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 141,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 감정가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가 141,000,000원이 실제 총취득비용의 상한이 아니라는 점이 가격 분석의 핵심입니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 141,000,000원 | 18,964,000원 | 선순위 보증금 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 112,800,000원 | 46,769,200원 | 인수금액 별도 확인 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 90,240,000원 | 68,974,320원 | 인수금액 별도 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
아래 표는 확인된 채권과 집행비용을 이용한 단순 배당 추정입니다. 선순위 임차인의 보증금·배당권, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 가압류 · 유현선 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국토지주택공사 | 59,190,000원 | 40,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 157,190,000원 | 18,964,000원 |
단순 계산상 한국토지주택공사의 청구금액 59,190,000원 중 예상배당액은 40,226,000원이며, 전체 채권 미배당액은 18,964,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 표의 미배당액은 채권자 측 추정 부족액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 선순위 임차인의 배당 및 보증금 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다. 가압류 채권자 사이의 실제 배당관계도 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주서신초등학교 남측 인근. 주변은 근린상가, 학교, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 북측으로 왕복 4차선 전룡로가 지나며 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 북측으로 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가 1,221,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 바구멀2 정비구역에 포함됩니다. 서신초등학교 상대보호구역에도 해당합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 최근 실거래가격과 매매 수요를 확인해야 하며, 정비구역 관련 계획 및 진행상황이 거래에 미치는 영향도 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임정례의 실제 임대차관계. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 대항력과 인수금액을 산정해야 합니다.
- 전입 및 점유의 연속성. 임정례의 전입일이 준공일보다 앞서는 만큼 주소 동일성, 실제 입주 시점 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 갑구 17번 가등기. 최성범의 소유권이전 관련 본등기 완료 여부와 독립적으로 남아 있는 권리 유무를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 갑구 35번 가등기. 김관호 가등기의 성격과 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 나머지 임차인. 최창학과 조백래의 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 낙찰가와 실제 승계 보증금을 합산해 계산하고, 확인된 동일 면적 실거래가격과 비교해야 합니다.
- 배당 및 세금. 추정 배당표에 반영되지 않은 임차인 우선배당, 당해세, 최우선변제 및 집행비용의 최종 금액을 확인해야 합니다.
- 인도·관리비. 실제 점유자 및 미납 관리비를 확인하고 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 정비구역. 바구멀2 정비구역의 사업 단계와 경매 매수인에게 적용되는 권리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액부터 확인해야 한다”
전주 서신빌딩 501호는 신건 최저가 141,000,000원이라는 숫자보다 선순위 전입자 임정례의 보증금 및 대항력 확인이 먼저인 사건입니다. 말소기준권리 이전의 소유권 관련 가등기 이력 역시 원본 검토가 필요합니다.
후순위 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며 기존 근저당권도 말소되어 있습니다. 그러나 이러한 사실만으로 임차보증금 승계 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 또한 동일 면적 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 자체의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임정례의 임대차관계와 갑구 17번 가등기의 최종 상태가 확인되고, 실제 인수액을 반영한 실질취득금액이 산정되어야 비로소 합리적인 응찰가격을 검토할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.
