전주지방법원 2026타경30273. 전주 완산구 서신동 감나무골대우대창아파트 105동 6층 603호입니다. 소유자 한병식은 2021.05.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2022.07.25 강성모 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 권혁모 근저당권 300,000,000원과 압류·가압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부의 말소구조만 보고 이 물건을 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다. 임차인 김진경의 전입일은 2021.08.24로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 배당으로 보증금이 전액 해소되는지도 현재 확정할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된 상태에서 미배당액이 남는다면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득비용은 그 미배당 인수액만큼 올라갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 965-3 감나무골대우대창아파트 105동 6층603호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 6층 603호 |
| 소유자 | 한병식 (2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진경 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.07.25 설정된 강성모의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 권혁모 근저당권과 국·전주시·국민건강보험공단의 압류, 전북신용보증재단·근로복지공단의 가압류, 2026.03.27 김진경의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 강성모가 신청한 2024.04.23 임의경매개시결정은 2024.11.20 말소됐고, 2025.05.14 공매공고도 2025.09.19 공매대행의뢰 해지를 원인으로 말소됐습니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진경 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
대우DC대창은 390세대, 사용승인일은 1999.10.28입니다. 전용 84.59~84.96㎡대 최근 거래 12건의 평균은 289,958,333원이고, 현재 최저매각가 301,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 103.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.59㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 10 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.59㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 4 | 289,500,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.59㎡ | 15 | 289,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 289,958,333원 |
최근 거래 범위는 263,000,000원~318,000,000원입니다. 최신 거래는 318,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 289,958,333원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최신 한 건만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 최근 평균 기준으로는 신건 최저가가 103.8%라는 점을 우선 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 2. 근저당 · 강성모 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 권혁모 | 300,000,000원 | 235,986,000원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,222,814원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 39,945,600원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 김진경 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 626,168,414원 중 예상 배당액은 295,986,000원, 미배당액은 330,182,414원입니다. 다만 위 배당은 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세, 2026.05.20 신고된 최선순위 임금채권 반영에 따라 실제 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 표상의 매수인 인수액 0원만으로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 서신동 서일초등학교 남동측 인근으로, 중·고층 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조, 벽지도배·샷시창호, 승강기·도시가스 보일러 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(서신1)이며, 공시지가는 1,012,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 전용 84.59~84.96㎡대 최근 실거래 12건이 확인되며 최저 263,000,000원, 최고 318,000,000원, 최근 12개월 평균 289,958,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김진경 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 김진경은 현재 강제경매 신청채권자와 임차인 명의가 동일합니다. 실제 임대차 성립과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 평균 우선. 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 289,958,333원의 103.8%입니다. 최저가 자체를 할인 가격으로 전제하지 마세요.
- 최선순위 임금채권 확인. 2026.05.20 근로복지공단 전주지사의 권리신고·배당요구가 제출돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 압류와 당해세 확인. 국·전주시·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 과거 경매·공매 이력 확인. 2024년 임의경매가 취소됐고 2025년 공매공고도 말소된 이력이 있으므로 현재 절차와의 관계를 원본에서 대조하세요.
- 관리비·인도 확인. 점유자의 실제 사용관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”
이 사건의 등기부 말소구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.25 강성모 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.08.24 전입한 김진경이 존재하고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라, 권리분석의 결론을 단순히 ‘인수 0원’으로 닫을 수 없습니다.
가격도 공격적인 수준은 아닙니다. 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 289,958,333원의 103.8%입니다. 최신 거래 318,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 우위를 단정하기 어렵고, 특히 임차인의 미배당 보증금이 생기면 실제 취득비용은 최저가보다 커집니다. 이 물건의 핵심은 김진경의 임대차 실체와 보증금 규모를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.
