핵심지표 · 🏬 공부상 학원 · 🔑 공실 · ✅ 명세상 인수 0원 · ⚠️ 임대관계 조사 미완료 · 💰 최저가 409,000,000원

전주지방법원 2026타경30308. 전주역 남동측에 접하여 위치한 전주역클래시아더스카이 상가동 제1층 상가118호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 감정평가 당시 이용상태는 공실로 확인됐습니다.

등기부상 소유자는 박대봉입니다. 2021년 4월 5일 한국자산신탁주식회사로부터 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 460,784,900원입니다. 같은 날 전주복지신용협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 전주혁신신용협동조합이 청구금액 38,504,829원으로 강제경매를 신청했습니다.

이번 경매의 핵심은 선순위 근저당권을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 후순위 강제경매개시결정도 소멸합니다. 따라서 명세서상 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 권리관계가 단순하다는 사실이 409,000,000원이라는 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2021년 4월 5일 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이후 2026년 4월 7일 전주혁신신용협동조합의 강제경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

최초 소유권보존 당시 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 존재했지만, 2021년 4월 5일 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 관련 금지사항등기도 이미 말소된 상태입니다. 과거 신탁등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 해석해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 아파트 실거래와 상가 가치는 다르다

전주역클래시아더스카이의 최근 실거래 참고자료는 전용 72.01㎡ 아파트 거래입니다. 경매 대상인 학원 용도의 상가118호와는 용도 및 가격형성 구조가 다르므로, 아래 수치를 상가의 직접 비교 시세로 사용해서는 안 됩니다.

아파트 최근 12개월 평균은 326,666,666원으로, 과거 거래를 포함한 전체 평균 298,750,000원보다 높고 최근 거래 추세 역시 +12.9%입니다. 다만 이는 해당 단지 주거부문의 가격 흐름일 뿐, 근린생활시설의 가격 상승이나 임대수익 개선을 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 409,000,000원 가정)

감정가 409,000,000원에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 청구금액도 전액 배당되는 시나리오입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수금액은 변하지 않는다

1회 유찰 시에도 가정된 채권액 전액이 배당되며, 소유자 잔여금은 7,314,371원입니다. 2회 유찰 시에는 미배당금 57,209,469원이 발생하고 신청채권자에 대한 예상배당액은 0원이지만, 이는 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. KTX 전주역 남동측에 접하여 위치합니다. 북동측과 동측에 전주역 및 KTX철도가 있고, 동부대로 주변에는 상업·업무시설, 남측 후면에는 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 남서측으로 국도 17호선인 동부대로와 접하고, KTX 전주역이 북동측에 인접합니다. 대중교통과 도로 연계는 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 실제 출입. 전주역 노상주차장 측 보도 출입과 남동측 신기1길을 이용합니다. 상가가 바라보는 방향에 따라 층수 체감이 달라지는 점이 특징입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석판재 붙임 등으로 마감됐습니다. 공용부분에 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비 및 지하주차장설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 해당하며, 방화지구·시가지경관지구·철도보호지구 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 상가의 매수 수요는 실제 임대수익과 업종 적합성 등에 영향을 받습니다. 현재 공실인 만큼 안정적인 임대수익을 전제로 가치를 산정하기 어렵고, 동일 용도의 거래사례를 통한 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 재확인. 아파트 거래가격이 아니라 전주역 인근의 유사 규모·용도 근린생활시설 실제 매매사례를 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
• 공실·점유 확인. 임차관계가 충분히 조사되지 않았으므로 현장 재방문과 관련 원본 확인을 통해 현재 점유 및 임대차 상태를 확인해야 합니다.
• 층별 접근성. 전주역 측 2층 형태와 아파트단지 측 1층 형태라는 구조적 차이를 확인하고, 실제 상가 출입 동선과 가시성을 점검해야 합니다.
• 용도·업종 검토. 공부상 제2종근린생활시설(학원) 용도입니다. 예정 업종에 대한 이용 가능 여부와 필요한 시설·인허가 요건을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간·시설 보수비 등을 별도로 확인한 후 매입가격을 산정해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가 가격은 별도로 검증해야 한다”

이번 물건은 말소기준 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수금액은 0원으로, 등기상 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.

반면 가격과 활용성은 별개의 문제입니다. 최저매각가 409,000,000원은 아직 유찰되지 않은 신건 가격이고, 감정평가 당시 상가는 공실이었습니다. 임대관계에 대한 조사도 완료되지 않았습니다.

특히 단지의 아파트 최근 실거래 평균 326,666,666원을 상가의 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 주거부문 거래 추세가 상승하고 있더라도 상가의 임대수익이나 매매가격이 같은 방향으로 움직인다는 근거는 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 전주역 인접이라는 입지 조건을 실제 상가 임대수요 및 유사 상가 매매사례와 연결해 검증하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.