전주지방법원 2024타경21752. 군산시 오식도동 884-7의 공장용지와 공장·경비실·사무실 등으로 이용되는 건물, 제시외 건물 및 공장·광업재단 기계기구가 함께 얽힌 대형 산업시설 경매입니다. 감정가는 7,937,521,620원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 5,556,265,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 말소기준권리는 2012.10.29 설정된 중소기업은행 근저당권 1,944,000,000원입니다.
말소기준 뒤에 설정된 전북은행·중소기업은행·신한은행·세림철강 근저당과 다수의 가압류·압류, 2024.03.27 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 초점은 등기부 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김정우입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하고 대항력이 확인되며 배당요구도 했지만, 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경21752 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 884-7 · 전북특별자치도 군산시 중가도길 14 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·경비실·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 6,611.5㎡ · 전용공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 존스미디어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,937,521,620원 / 5,556,265,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,782,999,139원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 선순위 임차인
등기부의 기준점은 2012.10.29 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김정우의 전입일은 2012.05.11로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2024.05.28에 했지만 보증금 자체가 미상이라, 배당 후 남는 보증금이 있는지와 매수인이 실제로 인수할 금액이 있는지를 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 위험은 김정우
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 존스글로벌 주식회사 | 8,757.2평방미터 | 2024.03.07 | 미상 | 12,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 아이엠 | 15평방미터 | 2022.05.09 | 500,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 드림테크 전북지사 | 20평방미터 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 김정우 | 미상 | 2012.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 2024.05.28 |
| 주식회사 아트룩스 | 150평방미터 | 2023.03.21 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
존스글로벌 주식회사·주식회사 아이엠·주식회사 드림테크 전북지사·주식회사 아트룩스는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반대로 김정우만 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다. 특히 보증금이 미상이라는 점 때문에 현재 최저가 5,556,265,000원만 보고 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 판단은 아직 불가
현재 최저매각가는 5,556,265,000원으로 감정가 7,937,521,620원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 3,889,385,499원(49%), 3회 유찰 시 2,722,569,849원(34.3%)입니다. 그러나 동일 산업시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,556,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,962,650원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,944,000,000원 | 1,944,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 2,514,302,350원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최두환 | 159,848,763원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,144,216원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 2020기보제이차유동화전문 유한회사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 이수정 | 5,257,477원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사 아성켐 | 54,337,170원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,221,744,638원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 기술보증기금 | 1,803,698,257원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 박이열 | 21,644,780원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 심대선 | 7,616,430원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 81,874,699원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 이금란 | 5,610,240원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 이승용 | 4,319,075원 | 0원 |
| 21. 가압류 · 권현철 | 14,951,138원 | 0원 |
| 22. 가압류 · 박왕규 | 4,435,837원 | 0원 |
| 23. 가압류 · 한국무역보험공사 | 714,815,117원 | 0원 |
| 24. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 417,436,142원 | 0원 |
| 25. 근저당 · 주식회사세림철강 | 920,000,000원 | 0원 |
| 26. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 18,588,490원 | 0원 |
| 27. 가압류 · 박성환 | 18,068,566원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 총 채권액 14,121,391,035원 중 5,498,302,350원이 배당되고 8,623,088,685원이 미배당으로 남습니다. 집행비용은 57,962,650원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김정우 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수액 0원은 최종 확정치로 볼 수 없습니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 — 권리만큼 중요한 물건 범위
- 일괄매각. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법상 기계기구가 포함됩니다.
- 매각 제외. 평가명세표에 기재되지 않은 기계기구는 매각에서 제외되고, 세입자 등 타인 소유로 탐문되는 다수의 기계기구도 제외됩니다.
- 기계기구 중복. 기계기구 목록 중 일부는 중복돼 있습니다.
- 소재불명. 일부 기계기구가 소재불명으로 조사됐습니다.
- 컨테이너. 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
공장 경매는 부동산 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 실제 생산설비 가운데 무엇이 매각대상이고, 무엇이 타인 소유이거나 소재불명인지가 인도 후 활용가치에 직접 영향을 줍니다. 이 사건은 기계기구 일부 중복·소재불명과 타인소유 설비가 함께 언급돼 있으므로 현장에 남아 있는 설비와 평가명세표를 항목별로 맞춰보는 절차가 중요합니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군산대학교새만금캠퍼스 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 공장 용도로서 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공장, 경비실, 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 6,611.5㎡, 전용공업지역, 공업용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다.
- 계획·규제. 국가산업단지·산업시설구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·전용공업지역·지구단위계획구역에 포함되며 공공시설구역과 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 89,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정우 보증금 확인. 2012.05.11 전입, 2024.05.28 배당요구. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 배당가능액 대조. 현재 회차 채권자 미배당은 8,623,088,685원입니다. 김정우가 실제로 어느 순위에서 얼마를 배당받는지 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 외부 공장·토지 거래사례와 임대수익 등으로 적정가를 따로 검증해야 합니다.
- 매각대상 실사. 제시외 건물·기계기구 포함 범위, 중복 목록, 소재불명 설비, 타인소유 설비와 이동 가능한 컨테이너의 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 다수 법인과 개인이 점유자로 조사돼 있으므로 각 점유구역과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 7,937,521,620원에서 한 차례 유찰돼 5,556,265,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2012.10.29 중소기업은행 근저당권 뒤의 복잡한 후순위 권리들이 매각으로 소멸해 구조가 정리됩니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 그보다 앞선 김정우의 2012.05.11 전입과 미상 보증금입니다.
또한 이 물건은 단순 토지·건물만 사는 구조가 아니라 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 일부 설비는 중복·소재불명이며 타인 소유 기계와 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 따라서 선순위 임차인 보증금 확정 → 배당 후 인수잔액 확인 → 매각대상 설비 실사 → 외부 시세 검증 순서가 먼저입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 결론내릴 단계는 아닙니다.
