전주지방법원 2024타경24850. 군산시 오룡동 940-5 소재 부동산으로, 감정평가상 주택과 창고로 이용 중인 건물 및 토지가 함께 매각됩니다. 소유자 이종원은 2013.07.11 소유권을 취득했고, 같은 달 2013.07.23 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 38,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며, 이후 등기된 하나카드·신한카드·전북신용보증재단·KB국민카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽에서는 비교적 명확하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 41,176,000원으로 감정가 84,033,530원의 49% 수준입니다. 그러나 이 부동산과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가격 대비 할인폭으로 볼 수 없습니다. 특히 단독주택·창고와 토지가 함께 묶인 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함되므로, 현장 상태와 개별 시세 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경24850 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오룡동 940-5 · 전북특별자치도 군산시 오룡안1길 22-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 이종원 (2013.07.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,033,530원 / 41,176,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 | 2024.07.19 신한카드주식회사 강제경매개시결정 · 2024.07.31 주식회사하나은행 임의경매개시결정 |
| 청구금액 | 29,774,625원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.23 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 2024년에 등기된 하나카드 19,275,172원, 신한카드 27,347,489원, 전북신용보증재단 24,310,000원, KB국민카드 36,065,398원의 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.07.19 강제경매개시결정과 2024.07.31 임의경매개시결정 역시 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이귀원 | 2024.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이귀원의 전입일은 2024.05.02로 말소기준권리인 2013.07.23 하나은행 근저당보다 약 11년 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 아니며, 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가 41,176,000원은 감정가 84,033,530원의 49% 수준입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액도 41,176,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 비교 실거래가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,141,168원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,275,172원 | 1,634,832원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 27,347,489원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 전북신용보증재단 | 24,310,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 36,065,398원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 29,774,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 175,172,684원, 채권자 예상배당은 40,034,832원이며 미배당액은 135,137,852원입니다. 집행비용 1,141,168원을 더하면 매각대금 41,176,000원이 전액 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 41,176,000원 | 40,034,832원 | 135,137,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,823,200원 | 27,904,382원 | 147,268,302원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,176,240원 | 19,413,068원 | 155,759,616원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 현재 분석상 매수인이 떠안을 권리가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 다만 회차가 내려갈수록 선순위 배당도 부족해지고 후순위 채권의 미배당 규모가 커집니다. 이것은 채권자 배당 문제이지 매수인에게 미배당 채권이 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2(가)는 주택, 기호2(나)는 창고로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 주위환경. 군산시 오룡동 소재 오룡동사무소 남측 인근으로, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 주택은 적벽돌조 슬래브지붕 단층, 창고는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층입니다. 주택에는 급배수·위생시설과 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려운 주택·창고+토지 유형이므로, 2회 유찰과 낮아진 최저가 자체보다 개별 현황과 주변 거래가 확인이 더 중요합니다.
⑦ 절차·입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 이귀원은 2024.05.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 최종 서류에서 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조·경계·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 주택·토지의 실제 거래가격과 비교하세요.
- 점유·명도. 임차인으로 조사된 이귀원의 현재 점유 여부와 사용 범위를 확인하고 명도 절차를 예상하세요.
- 집행정지 이력. 2025.09.12 채권자들에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 2026.10.12 매각기일 전에 현재 절차 진행 상태를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 검증은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명료하다는 점입니다. 2013.07.23 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 이귀원의 전입 역시 2024.05.02로 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가 41,176,000원과 동일합니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건은 주택과 창고, 토지가 묶인 개별성이 강한 부동산이고 이미 2회 유찰됐으며 직접 비교할 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 제시외 건물과 2025년 집행정지 통지 이력까지 현장에서 확인해야 합니다. 결론적으로 인수 리스크보다 현장·가격·절차 확인이 승부처인 사건입니다.
