전주지방법원 2025타경377. 군산시 임피면 축산리 임피농공단지에 있는 공장 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사비모빌리티이며, 신한은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 5,293,579,060원이고, 말소기준권리는 2024년 9월 13일 설정된 신한은행의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당입니다.
일반적인 담보권 분석만으로는 후순위 권리의 소멸이 예상되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 보조금 지원으로 인한 소유권금지사항이 별도로 등기되어 있습니다. 해당 제한은 통상적인 후순위 가압류와 동일하게 취급할 수 없습니다. 특히 명세서가 주무관청 허가 없는 말소 불가를 명시하고 있어, 낙찰 후 자유로운 사용·양도·대여·담보제공을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 임피면 축산리 601 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 임피면 동군산로 810-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사비모빌리티 (단독소유) |
| 토지 | 7,766.5㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 |
| 건물 이용상태 | 목록2: 공장 · 목록3: 사무실 |
| 감정가 | 6,498,353,150원 |
| 최저매각가 | 6,498,353,150원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 5,293,579,060원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.13. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권 말소와 보조금 제한은 별개
말소기준권리는 2024.09.13. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 동일 날짜의 을구 2번 근저당권은 채권최고액 840,000,000원이며, 두 근저당은 공동담보 구조입니다. 등기된 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 2025.07.02. 신용보증기금이 확정채권 일부 대위변제에 따라 1,936,593,969원 상당의 을구 1번 근저당권 일부를 이전받은 사실이 있습니다. 이는 독립적인 신규 근저당을 별도로 설정한 것이 아니라 기존 담보권의 일부 이전입니다. 따라서 신한은행 근저당 채권최고액 5,400,000,000원에 해당 대위변제액을 다시 더해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령주체와 채권 잔액은 최종 채권계산서를 확인해야 합니다.
2024.12.20. 등기: 2029.12.18.까지 군산시장의 승인 없이 보조금 교부목적에 위배되는 사용·양도·교환·대여·담보제공을 할 수 없습니다.
매각물건명세서는 목록1 갑구 4번 및 목록2·3 갑구 3번 소유권금지사항등기에 대해 주무관청인 군산시의 허가 없이 말소할 수 없으므로 유의하라고 명시합니다. 이는 일반적인 매각 후 근저당 말소와 구별해야 하는 제한입니다.
별도로 확인된 임차인은 없으나, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자와 사용관계는 현장조사 및 매각물건명세서 원본을 통해 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵다
현재 최저매각가격은 6,498,353,150원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 공장·사무실·토지·기계기구 등이 함께 검토되는 산업용 부동산입니다.
이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 같은 면적의 단순 거래가격만으로 가치를 비교하기 어렵습니다. 특히 토지와 건축물의 사용 목적, 생산설비의 실제 상태, 매각 대상 범위, 보조금 지원에 따른 처분제한 등이 매수자 범위와 활용 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.
| 감정가 | 6,498,353,150원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 6,498,353,150원 |
| 현재 매각가율 | 감정가의 100% |
| 1회 유찰 시 | 5,198,682,520원 (80%) |
| 2회 유찰 시 | 4,158,946,016원 (64%) |
| 토지면적 | 7,766.5㎡ |
| 토지 공시지가 | 73,600원/㎡ |
| 매수인 인수채권 | 배당모형상 0원 · 보조금 제한 별도 검토 |
③ 예상배당표 (매각가 6,498,353,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 67,383,532원 |
| 1. 을구 1번 · 신한은행 근저당 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 신한은행 근저당 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 · 신한카드 가압류 | 8,054,733원 | 8,054,733원 |
| 4. 갑구 6번 · 건축사사무소태백 가압류 | 54,780,000원 | 54,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 128,134,885원 |
근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 자동 추정치입니다. 신용보증기금의 일부 대위변제액을 별도 신규 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대상 채권액 6,302,834,733원이 배당되고, 소유자에게 128,134,885원이 남는 계산입니다. 반면 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권 미배당액이 발생합니다. 이 미배당액은 배당모형상 매수인이 인수하는 금액으로 처리되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 인수채권 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 6,498,353,150원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 5,198,682,520원 | 1,158,539,038원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 4,158,946,016원 | 2,187,878,177원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 임피면 축산리 임피농공단지 내에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 농공단지입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 해당 용도의 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지 형상. 공장용지 7,766.5㎡로, 평지의 사다리형 토지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함되며 중로2류 및 완충녹지와 접합니다.
- 공장 건물. 목록2는 일반철골조 판넬지붕의 단층 공장입니다. 판넬 마감과 콘크리트 하드너 바닥, 기본적인 위생·급배수·소화전 설비가 확인됩니다.
- 사무실 건물. 목록3은 일반철골조 판넬지붕의 2층 건물입니다. 내부인테리어, 타일·돌붙임 바닥, 시스템냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 기계기구 중복 항목과 별도 처분제한 설비를 구분해야 합니다.
- 환금성. 공장·사무실·생산설비가 결합된 산업용 자산으로, 실제 이용 목적과 시설 적합성이 매수자 범위에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 보조금 관련 사용·처분제한을 감안한 별도 가치 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 보조금 제한등기. 전북특별자치도 및 군산시의 승인 대상과 절차, 제한기간, 매각 후 말소 가능 조건을 확인하세요. 매각물건명세서에 언급된 별지 사실조회 회보서도 직접 대조해야 합니다.
- 기계기구 처분제한. 투자보조금 지원사업으로 취득한 장비의 사업이행기간과 처분제한을 확인하세요. 기계기구 4·5·6과 1·2·3은 중복 기재이므로 이중 가치 산정을 피해야 합니다.
- 공동담보 범위. 토지와 공장·사무실, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 담보물의 실제 범위를 대조하세요.
- 신용보증기금 일부 이전. 1,936,593,969원 대위변제로 인한 을구 1번 근저당권 일부 이전 관계를 확인하고, 신한은행과 신용보증기금의 최종 채권계산서 및 배당 관계를 검토하세요.
- 실제 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 공장 운영 주체, 점유자 및 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 설비와 건축물 상태. 공장 가동 여부, 기계장비의 현존·작동 상태, 제시외 건물의 위치와 이용상태를 직접 확인하세요.
- 매각가격 검증. 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 공장 자체의 사용 가능성, 제한등기의 처리 비용과 기간, 시설의 재활용 가능성을 고려해 적정 입찰가를 별도로 산정하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 명세 및 주무관청 사실조회 회보서를 함께 검토하세요.
맺으며 — “채권 인수 0원 ≠ 자유로운 처분”
이 사건에서 눈여겨볼 것은 신한은행의 근저당이나 후순위 가압류 자체보다 보조금 지원으로 발생한 소유권금지사항입니다. 일반 담보채권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고 배당모형상 매수인 인수채권도 0원이지만, 주무관청 허가 없이 말소할 수 없다는 제한등기가 존재합니다.
공장 기계장비에도 별도 처분제한이 있으며, 매각 대상에는 제시외 건물과 중복 기재된 기계기구가 포함됩니다. 따라서 이 물건은 단순히 채권을 모두 말소받는다는 사실만으로 낙찰 후 활용 가능성을 판단할 수 없습니다.
최저매각가 6,498,353,150원의 신건에서 먼저 확인해야 할 사항은 주무관청 승인 및 제한등기 처리 가능성, 실제 공장·설비의 매각 범위와 자산가치입니다. 일반 채권의 말소 가능성과 공장 자산의 자유로운 활용 가능성을 분리해 검토하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
