전주지방법원 2025타경553. 익산시 남중동 233-14의 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 구조입니다. 토지는 109.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
등기상 현재 말소기준은 2022.06.07 설정된 정인환의 근저당권 채권최고액 50,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 익산시 압류, 최훈 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.04.11 익산시 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2022.12.14 해제로 이미 말소됐습니다.
권리분석의 변수는 등기권리가 아니라 김태훈의 선순위 전입입니다. 전입일 2022.05.20은 말소기준 2022.06.07보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 233-14 · 선화로35길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 109.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층–지상2층 |
| 소유자 | 허귀숙 |
| 감정가 / 최저가 | 185,880,700원 / 185,880,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정인환 / 55,399,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 면적 차이 | 건물 2층 공부상 50.61㎡ · 실측 60.4㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 먼저 본다
말소기준권리는 2022.06.07 정인환 근저당권입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류 6,770,722원, 익산시 압류, 최훈 근저당권 130,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 이리인화새마을금고 및 전북은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 앞선 점유자가 별도로 확인되는 만큼, 명세서 기재만으로 보증금 인수 가능성까지 완전히 배제하기보다는 보증금·임대차계약·현재 점유 상태를 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 185,880,700원인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,880,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,402,330원 |
| 1. 근저당 · 정인환 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,770,722원 | 6,770,722원 |
| 3. 근저당 · 최훈 | 130,000,000원 | 125,707,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주어진 신건 배당 시나리오에서는 총 채권 186,770,722원 가운데 182,478,370원이 배당되고 4,292,352원이 미배당으로 남습니다. 계산표상 매수인 인수는 0원이나, 김태훈의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금과 관련한 실제 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이리고등학교 남서측 인근으로, 단독주택·아파트단지·소규모 상가 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 선화로가 위치해 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 109.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 252,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으나, 매각 비고상 건물 2층의 공부상 면적 50.61㎡와 실측 60.4㎡가 상이합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김태훈 보증금 확인. 전입일 2022.05.20이 말소기준 2022.06.07보다 앞서므로 보증금과 임대차계약을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 점유와 대항요건 확인. 전입만으로 현재의 대항력을 확정할 수 없으므로 실제 점유와 임차관계가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 185,880,700원이 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 확인. 건물 2층은 공부상 50.61㎡, 실측 60.4㎡로 기재돼 있으므로 현황과 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차보증금이 결론을 바꿀 수 있다
이 사건의 등기상 말소 구조는 명확합니다. 2022.06.07 정인환 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 앞선 익산시 압류도 이미 해제됐습니다. 그러나 김태훈의 전입일은 2022.05.20로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 하며, 배당 계산상 0원이라는 숫자만으로 실제 인수위험까지 없다고 단정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 신건 최저가 185,880,700원이 시세 대비 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 전입자의 실제 임차관계와 보증금을 확인해 실질취득비용을 확정한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
