전주지방법원 2025타경603. 군산시 명산동 명산시장 남동측 인근에 자리한 근린시설 및 토지입니다. 도로명주소는 오룡로 62-1이며, 토지면적은 509.0㎡입니다. 건물은 점포와 사무실로 이용되는 시설, 주택 및 창고 등으로 구성되어 있습니다. 단일 아파트나 일반적인 주거용 부동산과 달리 건물별 이용상태와 실제 활용 가능성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

소유자 최우석은 2020년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 전북은행 근저당권이 설정됐으며, 2025년 조애란의 가압류와 강제경매개시결정, 전북은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2021.06.29. 전북은행 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준

핵심은 을구 7번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 230,000,000원이며, 해당 근저당은 토지 및 건물 제1호를 공동담보로 합니다. 그 이후 설정된 조애란의 가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 금오새마을금고, 군산반석교회신용협동조합 및 군산중부새마을금고 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석에서 이들 과거 근저당권을 별도의 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 점포로 이용 중인 공간과 공실 상태의 사무실이 함께 존재합니다. 임차인 기재가 없다는 사실만으로 전체 건물의 실제 점유 및 사용관계가 확정된 것은 아닙니다. 입찰 전 현장 점유자와 임대차 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 신건 529,704,650원의 판단 기준

현재 감정가와 최저매각가는 모두 529,704,650원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰의 기준가격입니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설 및 토지의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.

특히 단순한 토지 매각이 아니라 점포·사무실·주택·창고 및 제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다. 각 건물의 현재 이용상태, 면적 차이, 공실 여부와 실제 임대 가능성이 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이는 배당과 권리 인수에 관한 계산일 뿐, 각 회차의 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 529,704,650원 가정)

전북은행은 채권최고액 기준, 조애란의 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 갑구 4번은 기존 갑구 3번 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정으로, 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 기준으로 하면 예상 채권배당액은 288,324,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 233,683,604원입니다. 전북은행의 신청 청구액은 147,507,276원이나, 본 배당 계산에서는 근저당 채권최고액 230,000,000원을 기준으로 반영했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 명산동 소재 명산시장 남동측 인근으로, 주변에는 소매점·근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 509.0㎡이며 일반상업지역에 속합니다. 토지이용상황은 주상용이고 평지·세로장방형·중로한면의 특성을 가집니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당합니다. 공시지가는 490,600원/㎡입니다.
• 점포·사무실. 기호2 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 점포로 이용 중이며 2층은 사무실이나 공실 상태입니다.
• 주택. 기호3은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 주택으로 이용 중이나 미거주 상태로 추정되며, 지하에는 주택(창고) 공간이 있습니다.
• 제시외 건물. 창고 및 화장실 등으로 이용 중인 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 철파이프조·조적조 등 구조가 혼재합니다.
• 환금성. 점포·사무실·주택·창고가 결합된 복합 부동산으로, 매수 후 활용방식과 임대수요에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 특히 공실 공간과 실측 면적 차이를 반영한 개별 평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 7번 전북은행 근저당권이 말소기준입니다. 갑구 3번 가압류와 후속 강제경매개시결정, 전북은행 임의경매개시결정의 소멸관계를 원본과 대조하세요.
• 일괄매각 범위. 토지 및 건물뿐 아니라 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 건물 배치와 매각 대상의 일치 여부를 확인하세요.
• 건물 면적 차이. 목록2의 2층은 공부상 273.36㎡·실측 320.2㎡, 목록3의 1층은 공부상 79.01㎡·실측 84.5㎡입니다. 건축물대장과 현황을 대조하고 차이가 발생한 부분을 확인해야 합니다.
• 현장 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점포 사용 주체, 사무실 공실 상태, 주택과 창고의 실제 점유관계를 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 529,704,650원이 실제 거래 가능한 가격과 어느 정도 차이가 있는지 주변 근린시설·토지 거래 및 건물별 사용가치를 통해 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 423,763,720원, 2회 유찰 시 339,010,976원입니다. 각 가격에서 필요한 수리·활용 비용과 환금성을 함께 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 실제 현장을 확인하고, 집행비용·당해세 등 예상배당에 영향을 주는 사항을 재점검하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가치는 별도 검증”

이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 군산 명산동의 본건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라, 토지와 점포·사무실·주택·창고 등이 결합된 복합 매각물건입니다. 일부 건물은 공부 면적과 실측 면적이 다르고, 사무실은 공실 상태이며 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다.

따라서 529,704,650원의 신건 최저가를 단순히 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 유찰 시 매각가는 내려가지만 실제 시장가치와 활용 가능성은 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수 여부보다는 실제 매각 범위, 건물 현황, 점유관계 및 적정 취득가격에 있습니다.