전주지방법원 2025타경627. 군산시 옥산면 군산대광로제비앙아파트 104동 17층 1702호 아파트입니다. 현재 소유자는 반만호이며 2020.06.12. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 238,000,000원이었습니다. 말소기준권리는 2022.05.30. 설정된 옥산농업협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드·전남신용보증재단·평동농업협동조합·롯데카드·중소기업은행·신한카드의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 임차인 조사 내역 또한 없어 현재 확인되는 구조에서는 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 인수권리가 없습니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 권리보다 신건 270,000,000원이 최근 거래 수준에 비해 적정한가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경627 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9949㎡ · 25층 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 반만호 · 2020.06.12. 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥산농업협동조합 / 175,687,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 제공된 조사에서는 임차인이 확인되지 않았고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 2022.05.30. 옥산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 6건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12건보다 신건이 높다
군산대광로제비앙아파트 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래금액은 255,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 260,000,000원이고, 최근 표본의 최저가는 243,000,000원, 최고가는 260,000,000원입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.8%로, 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 21 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 255,083,333원 |
최근 거래 표본은 243,000,000원~260,000,000원에 형성돼 있습니다. 반면 현재 최저매각가는 270,000,000원으로 최근 최고 거래보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 옥산농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,703,965원 | 13,703,965원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 50,000,000원 | 35,716,035원 |
| 4. 가압류 · 평동농업협동조합 | 9,969,104원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,655,880원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 50,709,231원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,558,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
270,000,000원 매각 가정 시 채권자 청구 합계는 373,596,260원, 예상 배당 합계는 265,420,000원이며 미배당액은 108,176,260원입니다. 이는 채권자 측 미배당으로 남는 금액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당북초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 주거나지 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 25층 중 17층이며 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 군산대광로제비앙아파트는 469세대이고 사용승인일은 2017.12.19입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 270,000,000원은 최근 12개월 평균 255,083,333원의 105.8%입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 편이 데이터와 맞습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09. 최신 거래 260,000,000원보다 신건 최저가가 10,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 변화를 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 같지 않습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깔끔하지만 신건은 시세 이상”
이 사건은 권리구조만 보면 단순합니다. 2022.05.30. 옥산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며, 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12건 평균 255,083,333원의 105.8%, 최신 거래 260,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 216,000,000원입니다.
