전주지방법원 2025타경643. 군산시 나운동 ‘명성타운’ 가동 3층 307호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 곽권구는 2014년 11월 25일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 42,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 5월 10일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 37,800,000원입니다. 이후 케이비국민카드와 전북은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 임차인도 없어 낙찰자가 별도로 승계할 보증금이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 31,000,000원이라는 현재 가격이 최근 거래와 어느 정도 차이가 나는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 786-1 명성타운 가동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 곽권구 (2014.11.25. 매매, 거래가액 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 31,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 24,691,347원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2017년 5월 10일 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류 19,712,795원, 전북은행 가압류 16,327,898원, 2025년 12월 22일 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 2014년 국민은행 근저당권 34,800,000원은 이미 말소됐고, 현재 효력이 있는 말소기준 근저당권은 2017년 설정분입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 70.5%
명성타운은 144세대, 1991년 10월 16일 준공된 아파트이며 대상 면적은 전용 59.94㎡입니다. 전체 12건 평균은 34,166,666원이지만, 최근 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 5 | 22,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 4 | 22,000,000원 |
| 2024.09 | 59.94㎡ | 5 | 22,000,000원 |
| 2023.07 | 59.94㎡ | 4 | 27,000,000원 |
| 2022.07 | 59.94㎡ | 1 | 44,500,000원 |
| 2022.03 | 59.94㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 59.94㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2021.10 | 59.94㎡ | 3 | 33,500,000원 |
| 2021.09 | 59.94㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2021.09 | 59.94㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 2건 | 44,000,000원 |
최근 12개월 거래는 42,000,000원과 46,000,000원으로 평균 44,000,000원입니다. 현재 최저가 31,000,000원은 이 최근 평균의 70.5%이고, 2026년 7월 최신 거래 46,000,000원보다도 15,000,000원 낮습니다. 최근 구간과 그 이전 구간을 비교한 가격 추세는 +36.6%로, 제공된 거래 흐름상 최근 가격이 이전보다 높은 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 37,800,000원 | 30,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,712,795원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 16,327,898원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,000,000원 가정 시 집행비용 958,000원을 제외한 30,042,000원이 국민은행 근저당권에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 43,798,693원이나, 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 31,000,000원 | 30,042,000원 | 43,798,693원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 24,800,000원 | 23,953,600원 | 49,887,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 19,840,000원 | 19,082,880원 | 54,757,813원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 권리관계에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건에서도 가격이 최근 12개월 평균의 70.5%이므로, 권리 인수 때문에 추가 취득비용이 붙는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물의 3층 307호입니다.
- 입지. 나운1동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 4면이 도로와 접하고, 남동측 약 8m 포장도로를 주출입로로 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 387,700원/㎡입니다.
- 단지·거래. 명성타운은 144세대, 1991년 10월 16일 준공. 동일 면적 거래 12건 중 최근 2026년 거래는 42,000,000원과 46,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.05.10. 을구 6번 국민은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 최신본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 최근 거래 중심 가격판단. 최근 12개월 평균 44,000,000원, 최신 거래 46,000,000원과 현재 최저가 31,000,000원을 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 건물 연식·상태. 1991년 준공 단지이므로 개별 호수의 내부 상태·수선 필요 여부에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세와 일부 비용이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납 및 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 신건
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당 부족액이 발생해도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격은 최근 거래와 비교했을 때 차이가 더 분명합니다. 신건 최저가 31,000,000원은 최근 12개월 평균 44,000,000원의 70.5%이고 최신 2026년 7월 거래 46,000,000원보다 15,000,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 +36.6%로 나타납니다. 다만 1991년 준공·144세대 단지라는 특성이 있으므로, 최종 응찰가는 개별 호수 상태와 실제 환금성을 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
