전주지방법원 2025타경647. 전북특별자치도 군산시 장미동 장미빌딩 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사상생원이며, 2017년 7월 21일 매매로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 51,800,000원입니다.

이번 경매의 신청채권자는 남군산새마을금고, 청구금액은 41,735,763원입니다. 과거 등기 이력이 길지만 상당수 가압류·압류·근저당은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 같은 금고의 기존 근저당에 관하여 말소 표시와 채무자 변경 이력, 이후 경매신청이 함께 나타나므로 말소기준권리의 실제 등기 상태를 확인할 필요가 있습니다.

또 하나의 핵심은 건물의 실제 사용과 점유입니다. 공부상 용도는 휴게음식점이지만 현재 사무소로 사용 중이며, 조사일 현재 승강기는 운행정지 상태입니다. 상가·사무소로 활용할 때 필요한 시설 상태와 임차관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당과 경매개시결정의 관계 확인

등기상 과거 중소기업은행·한빛은행 등의 근저당과 여러 가압류·압류는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현재 검토해야 할 부분은 남군산새마을금고의 기존 근저당과 이번 임의경매개시결정입니다.

2025년 12월 24일 접수된 갑구 22번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이것만으로 실제 점유자의 대항력이나 미배당 보증금 승계 가능성까지 확정적으로 배제할 수는 없습니다.

② 점유·임차관계 — 실제 인수액을 단정하기 어렵다

현황조사에는 주식회사 드림패션 강희진의 임대차 내용이 확인되며, 매각물건명세서에는 별도로 '회사'라는 주거용 점유 관련 기재가 있습니다. 두 기재가 동일한 점유관계를 가리키는지 여부도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 관계자는 없습니다.

주식회사 드림패션 강희진의 확인된 보증금은 2,160,000원입니다. 다만 해당 보증금 전부가 매수인에게 승계되는 것으로 확정된 것은 아닙니다. 대항요건, 권리의 선후관계, 배당 여부 및 실제 임대차관계를 확인한 뒤 인수 가능 금액을 판단해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 검증이 먼저다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 82,000,000원입니다. 현재 가격이 감정가보다 할인되지 않은 상태로, 주변 유사 근린시설의 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.

소유자가 2017년에 취득할 당시 등기상 거래가액은 51,800,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재의 적정 시세를 판단할 수는 없습니다. 용도·층·건물 상태가 유사한 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익 등을 확인해야 실질적인 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

위 유찰 가격은 회차별 가정 금액이며, 실제 매각기일·최저가는 법원 공고 확인이 필요합니다. 자동 산출 인수액 0원은 미상 점유자의 권리까지 확정적으로 해소했다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

현재 확인되는 배당 시뮬레이션은 집행비용만 반영하고 신청채권자의 채권액 및 임차인의 실제 배당액을 반영하지 않은 상태입니다. 따라서 아래 잔여 금액은 소유자에게 실제 교부될 금액으로 확정할 수 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 소유자 잔여 80,124,000원은 신청채권 41,735,763원과 임차인 배당 등이 반영되지 않은 산출 금액입니다. 실제 배당표 및 최종 잔여액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 군산시 장미동 소재 진포해양테마공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 장미빌딩까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 8층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지·몰타르 위 페인트 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 공용위생설비와 급·배수설비, 승강기 등이 설치돼 있지만 조사일 현재 승강기는 운행정지 상태입니다. 장기간 운행정지 상태로 추정된다는 기재가 있어 복구 가능성과 비용 확인이 필요합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로, 북측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,343.0㎡, 공시지가는 494,600원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 용도 변경이나 수선·시설 개선을 검토할 경우 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 용도와 점유·임대 상태, 시설 상태에 따라 거래 조건이 달라집니다. 특히 이 물건은 3층에 위치하면서 승강기가 정지돼 있어 사용성과 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2014년 남군산새마을금고 근저당의 말소 여부와 2017년 채무자 변경, 2025년 임의경매개시결정 사이의 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
• 임차인·점유관계 확인. 주식회사 드림패션 강희진과 명세서상 '회사' 기재의 동일인 여부, 실제 점유 범위 및 임대차계약서를 확인하세요.
• 대항력·우선변제. 전입·사업자등록 관련 일자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 보증금 승계 가능성을 판단하세요.
• 실질취득액 계산. 최저매각가 외에 실제 승계하는 보증금, 명도 관련 비용, 시설 복구비 등 추가 부담을 고려하세요.
• 승강기 상태. 운행정지 원인과 복구 일정·비용, 관리주체 및 비용 부담 관계를 확인하세요.
• 용도 차이. 공부상 휴게음식점과 현황 사무소의 차이가 향후 사용·임대·인허가에 영향을 주는지 확인하세요.
• 시세 검증. 장미동 일대 유사 근린시설의 최근 실거래와 임대수익, 건물 관리 상태를 확인해 응찰가를 산정하세요.
• 배당 원본 대조. 신청채권액과 임차관계가 반영된 실제 배당관계를 확인하세요. 현재 자동 산출 잔여액을 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비. 상가 공용부분 관리비와 승강기 관련 비용의 미납·추가 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 공고를 최신 기준으로 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 점유·권리·시설”

군산 장미빌딩 301호는 신건 최저가 82,000,000원의 근린시설입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점은 확인되지만, 현재 점유 관련 기재의 대항력과 우선변제 여부가 불명확하고, 과거 남군산새마을금고 근저당의 말소 상태 역시 재확인이 필요합니다.

또한 공부상 휴게음식점이 현황 사무소로 이용되고 있으며, 승강기가 운행정지 상태라는 점도 매수 후 사용성과 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.

핵심은 권리관계 확정, 미상 점유 해소, 승강기 상태와 실제 시세 검증입니다. 이 사항들을 확인하기 전에는 자동 산출된 인수액 0원이나 회차별 최저매각가만을 근거로 안전성과 가격 경쟁력을 확정하지 않는 것이 적절합니다.