전주지방법원 2025타경651. 익산시 금강동 골드리버파크 101동 12층 1202호, 전용 84.966㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정청오이고, 2012.11.12. 거래가 140,950,000원으로 소유권을 취득한 날 조촌새마을금고가 채권최고액 130,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 익산시 압류, 주식회사전북은행 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정이 남아 있으나 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 양미정은 2021.12.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금은 확인되지 않아 배당액 자체는 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경651 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 금강동 428 골드리버파크 101동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.966㎡ · 철근콘크리트조 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 정청오 · 2012.11.12. 소유권이전 · 거래가액 140,950,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조촌새마을금고 / 82,931,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2012.11.12. 조촌새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이후 등기된 익산시 압류·주식회사전북은행 가압류· 국민건강보험공단 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.08.14. 및 2024.11.06.에도 조촌새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐지만 각각 취하로 말소됐고, 현재는 2025.12.30. 개시된 경매가 진행 중입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 양미정 | 2021.12.02 | 2026.03.06 접수 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
골드리버파크는 95세대, 2011.07.27. 사용승인 단지이며 비교면적은 전용 84.97㎡입니다. 확인된 실거래 8건의 전체 평균은 125,625,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 119,000,000원이고, 최신 거래는 2025.11. 122,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.97㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 84.97㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 84.97㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 84.97㎡ | 13 | 127,000,000원 |
| 2022.02 | 84.97㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2021.09 | 84.97㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2021.06 | 84.97㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 2건 | 119,000,000원 |
신건 최저가 121,000,000원은 전체 평균 125,625,000원만 보면 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균 119,000,000원과 비교하면 101.7%입니다. 최신 거래 122,000,000원과는 비슷한 수준이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -6.9%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당 · 조촌새마을금고 | 130,000,000원 | 118,506,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 38,333,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 121,000,000원에서 채권자 총 청구액은 168,333,360원, 예상 배당액은 118,506,000원, 미배당액은 49,827,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북측 인근이며 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 동측으로 폭 약 25m 내외 도로, 남측으로 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 13층 건물의 12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 298,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 골드리버파크는 95세대이며 확인된 동일면적 실거래는 8건입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -6.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 125,625,000원보다 최근12개월 평균 119,000,000원과 최신 거래 122,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.9%이므로 전체 평균 대비 할인만 보고 가격 메리트를 크게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차인 보증금 확인. 양미정은 대항력이 없고 인수액도 0원이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 명세서의 배당관계는 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당액이 발생해도 등기상 후순위 권리와 비대항 임차인의 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 과거 경매 이력 확인. 조촌새마을금고가 신청한 2023년·2024년 임의경매는 각각 취하됐고 현재 경매가 다시 진행 중입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 기준으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.11.12. 조촌새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양미정도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 119,000,000원보다 높아 101.7%이고, 최신 거래 122,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 최근 거래 추세가 -6.9%인 점까지 감안하면 전체 평균 125,625,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세와 하락 추세를 중심으로 판단할 물건입니다.
