전주지방법원 2025타경20978. 군산시 산북동 산북주공아파트 108동 404호, 전용 약 39.3㎡대 아파트입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 근저당 실행 경매가 아니라 상속재산분할을 위한 형식적 경매라는 특징이 있습니다. 원래 김홍석 명의였던 부동산이 상속을 통해 김경자 지분 5분의 3, 김성훈 지분 5분의 2로 이전되었고, 이후 김경자가 경매를 신청했습니다.
등기부상 기존 국가보훈처 관리 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리가 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 현재 재건축사업 추진에 따른 현금청산 문제가 명시되어 있고, 신건 최저가 역시 최근 실거래 평균을 상당히 웃돌기 때문입니다. 등기상 인수액 0원과 투자위험 0원은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20978 |
|---|---|
| 경매 성격 | 상속재산분할을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3542 산북주공아파트 제108동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 동아로 145-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 39.3㎡대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유관계 | 김경자 지분 5분의 3 · 김성훈 지분 5분의 2 (상속) |
| 감정가 / 최저가 | 59,600,000원 / 59,600,000원 (신건) |
| 신청인 / 청구금액 | 김경자 / 32,800,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.06.09 · 등기상 김성훈 지분에 대한 개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 재건축 | 재건축정비사업 추진 중 · 현재 조합설립 미동의자로 현금청산 대상 구분 |
① 권리 흐름 — 근저당은 기말소, 재건축은 별도 변수
현재 유효한 근저당권이나 압류는 확인되지 않으며, 과거 국가보훈처 관리 근저당권은 2002.03.05 말소되었습니다. 당시 대부재산 관련 금지사항등기 역시 말소된 상태입니다. 등기상 말소기준으로 표시된 것은 2025.06.09 경매개시결정이며, 해당 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리 및 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 승계액은 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 입찰 전 현황조사서 및 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 126.6%에 나온 신건
산북주공아파트는 750세대, 1989.04.08 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 39.3㎡ 및 39.69㎡의 유사 평형 거래입니다. 최근 12개월 거래 11건의 평균은 47,090,909원이며, 전체 확인 거래 12건의 평균은 47,166,666원입니다. 두 평균 모두 최저가 59,600,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.69㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 39.69㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.30㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2025.11 | 39.69㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2025.11 | 39.30㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 39.69㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 39.69㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 39.69㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 39.69㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 39.69㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 39.69㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2025.02 | 39.30㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 47,090,909원 |
최신 거래는 2026.04의 60,000,000원으로, 신건 최저가 59,600,000원과 가깝습니다. 그러나 해당 최신 거래 한 건만으로 시세를 판단하기에는 다른 거래와의 가격 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 47,090,909원이고, 2026.03에는 40,000,000원 거래도 확인됩니다.
특히 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -1.9%로 하락 방향입니다. 최신 고가 거래를 기준으로 신건이 저렴하다고 해석하기보다는 최근 평균과 거래 분포를 함께 살펴야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 126.6%이므로 가격 자체에 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,600,000원 가정 · 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,472,800원 |
| 1. 경매신청인 · 김경자 | 32,800,000원 | 32,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 25,327,200원 |
위 표는 매각대금 59,600,000원, 집행비용 추정액 1,472,800원 및 신청금액 32,800,000원을 적용한 기계적 배분 시나리오입니다. 이 사건은 상속재산분할을 위한 형식적 경매이므로 신청금액 전액을 일반적인 담보채권처럼 우선배당한다고 확정할 수 없습니다. 실제 대금 분배와 공유자별 교부액은 매각범위, 지분관계 및 법원의 배당·분배절차를 확인해야 합니다. 당해세 등은 반영하지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 잔여액 | 명시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 59,600,000원 | 25,327,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 47,680,000원 | 13,621,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 38,144,000원 | 4,257,408원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 산북동 산북초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 위치하여 접근성 및 대중교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층에 위치하며, 위생·급배수·난방설비를 갖춘 아파트로 이용되고 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 단지는 동측·서측·북측으로 폭 약 6~8m 도로에 접하고, 동측 도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 322,100원/㎡입니다.
- 환금성. 750세대의 1989년 준공 단지로, 재건축정비사업이 추진 중입니다. 향후 거래가치는 기존 아파트의 거주가치뿐 아니라 현금청산 조건과 조합원 지위 등 사업 진행상황에 영향을 받을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 상속재산분할을 위한 형식적 경매이며 김성훈 지분에 대한 경매개시결정이 기재되어 있습니다. 전체 소유권을 취득하는지, 공유지분을 취득하는지 매각공고와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 현금청산 조건 확인. 조합설립 미동의자로 현금청산 대상에 해당하는 이유와 청산금 산정·지급조건을 재건축정비사업조합에 확인해야 합니다.
- 조합원 지위 확인. 향후 조합설립 동의 시 분양신청 대상이 될 수 있다는 명세서 기재가 실제 낙찰자에게 어떤 조건으로 적용되는지 확인해야 합니다. 자동 승계나 분양권 취득을 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
- 시세 기준 점검. 신건 최저가는 최근 평균의 126.6%이며 최근 거래 추세는 -1.9%입니다. 최신 60,000,000원 거래만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 주의가 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 거주자, 점유권원 및 인도 가능 여부를 현장과 현황조사서에서 확인해야 합니다.
- 분배관계 확인. 형식적 경매의 매각대금 분배는 일반 담보권 실행 경매와 다를 수 있습니다. 공동상속인의 지분관계와 법원의 실제 분배절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·원본 확인. 공용부분 체납관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 사실조회회신서 및 재건축조합의 최신 안내사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원보다 중요한 현금청산 변수”
군산 산북주공 404호는 등기상 기존 근저당이 이미 말소되었고, 임차보증금 인수도 확인되지 않는 물건입니다. 그러나 권리관계가 단순하다는 점만으로 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 59,600,000원의 최저가는 최근 12개월 평균 47,090,909원의 126.6%이며, 거래 추세도 하락 방향입니다.
무엇보다 현재 재건축정비사업에서 현금청산 대상으로 구분되어 있다는 점이 핵심입니다. 향후 분양신청 가능성과 조합원 지위 승계 여부가 확인되지 않은 상태에서 일반적인 재건축 아파트의 기대가치를 그대로 적용하기 어렵습니다. 상속재산분할을 위한 형식적 경매라는 점까지 고려하면, 매각범위와 재건축 권리관계 확인이 신건 입찰보다 우선입니다. 현시점에서는 가격에 별도 가점을 부여하기 어렵고, 핵심 권리관계가 확인된 뒤 적정 취득가를 다시 판단할 필요가 있습니다.
