전주지방법원 2025타경20991. 군산시 오식도동 1056의 부속건축물제3동(창고동)이 포함된 공장시설 관련 경매입니다. 등기상 가장 앞선 말소기준은 2025.03.10. 서울보증보험주식회사의 가압류 1,090,178,375원입니다. 이후 설정된 주식회사대성기업 근저당권 8,000,000,000원, 하나은행 근저당권 4,511,900,000원과 후순위 가압류·압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 이 물건을 단순한 “후순위 전부 소멸형”으로 보면 위험합니다. 매각조건에는 건물만의 매각, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 대지 법정지상권 성립 여지, 7,429,400,000원 유치권 신고, 그리고 새만금개발청과의 입주계약 조건이 함께 기재되어 있습니다. 즉 승부처는 등기 말소 자체보다 토지 사용관계·점유·유치권 성립·입주자격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 1056 부속건축물제3동(창고동) |
| 용도 / 이용상태 | 공장시설·창고동 · 감정 이용상태상 공장, 미완성 공장(사무동), 공실 공장 포함 |
| 소유자 | 와이에이치에너지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 14,718,936,500원 / 14,718,936,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 940,251,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특수 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물만의 매각 · 건축법상 사용승인 받지 않은 건물 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 특수권리는 별도
말소기준은 2025.03.10. 갑구 2번 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류와 주식회사대성기업 근저당권, 하나은행 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 하나은행 2번 근저당권 중 3,656,079,518원 상당이 기술보증기금으로 일부 이전된 내역도 있어 최종 등기 정리는 원본 대조가 필요합니다.
② 점유·임차인 — 대성기업의 지위가 핵심
현황조사상 실제 임차인 1명으로 주식회사 대성기업(대표:이문기)이 창고를 사용하는 것으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 실제 점유 주체로 보아야 합니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로만 판단해야 하며, 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대성기업(대표:이문기) | 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유치권 신고액 7,429,400,000원을 곧바로 매수인의 금전 인수액으로 더하는 것은 맞지 않습니다. 매각물건명세서도 그 성립 여부가 불분명하다고 기재합니다. 그러나 유치권이 실제 성립하는 경우 점유·인도와 건물 사용에 중대한 영향을 줄 수 있으므로, 이 사건에서 가장 먼저 검증할 특수권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,718,936,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 149,589,365원 |
| 갑구 2 · 서울보증보험 가압류 | 1,090,178,375원 | 1,090,178,375원 |
| 갑구 3 · 권오길 가압류 | 2,137,205,961원 | 2,137,205,961원 |
| 갑구 4 · 권오준 가압류 | 587,041,643원 | 587,041,643원 |
| 갑구 5 · 노기석 가압류 | 605,019,612원 | 605,019,612원 |
| 을구 1 · 주식회사대성기업 근저당 | 8,000,000,000원 | 8,000,000,000원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험 | 940,251,287원 | 940,251,287원 |
| 갑구 8 · 장호문 가압류 | 164,200,000원 | 164,200,000원 |
| 갑구 9 · 김나연 가압류 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 갑구 10 · 이성숙 가압류 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 갑구 11 · 채혜련 가압류 | 50,500,000원 | 50,500,000원 |
| 을구 2 · 하나은행 근저당 | 4,511,900,000원 | 820,750,257원 |
| 갑구 12 · 대성종합상사 가압류 | 18,562,599원 | 0원 |
| 갑구 13 · 유주형 가압류 | 123,310,899원 | 0원 |
| 갑구 14 · 김용구 가압류 | 1,290,621,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,718,936,500원 가정 시 총 채권액 19,692,991,703원 중 14,569,347,135원이 배당되고, 5,123,644,568원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 배당 부족액이며 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 14,718,936,500원 | 14,569,347,135원 | 5,123,644,568원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 11,775,149,200원 | 11,654,997,708원 | 8,037,993,995원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 9,420,119,360원 | 9,323,518,166원 | 10,369,473,537원 | 0원 |
⑤ 공장 이용상태·물적 조건
- 이용상태. 감정평가상 1(가)는 공장, 2(나)는 공장(경비동), 3(다)는 공장(사무동) 미완성건물, 4(라)는 공장으로 기재되어 있습니다.
- 미완성 부분. 3(다)는 일반철골구조 평슬래브지붕 4층으로 골조공사만 완료된 미완성건물이고, 4(라)는 2층 철골공사만 완료된 상태입니다.
- 공실. 5(마)~7(사)는 공장으로 등기되어 있으나 현재 공실상태로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 물건. 일괄매각에는 제시외 건물이 포함되지만, 제시외 철근콘크리트 구조물 2건과 지상의 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 새만금개발청 입주조건 — 낙찰 후 사용 가능성까지 확인
이 사건 매수인은 새만금개발청과 입주계약을 체결해야 합니다. 또한 입주자격을 갖추지 못해 1년 이내에 입주계약을 체결하지 못하면 제3자에게 양도해야 한다는 조건이 기재되어 있습니다. 공장·창고를 직접 사용할 목적이라면 낙찰가보다 먼저 입주자격과 계약 가능 여부가 실제 취득 목적에 맞는지를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 건물만 매각되는 구조이므로 대지 소유관계와 이 사건 건물을 위한 법정지상권의 실제 성립 여부를 원본 자료로 확인하세요.
- 유치권 7,429,400,000원. 2025.09.04. 주식회사 대성기업의 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 공사계약·공사내역·채권 발생과 변제 여부·점유 계속성을 확인해야 합니다.
- 점유자 대성기업. 현황조사상 창고 점유가 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 단정하지 말고 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
- 사용승인. 매각물건명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 낙찰 후 사용과 행정절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입주계약. 새만금개발청과의 입주계약 및 입주자격을 사전에 확인하세요. 1년 이내 미체결 시 제3자 양도 조건이 있습니다.
- 매각 제외물. 제시외 철근콘크리트 구조물 2건과 지상 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로 현장 경계를 확인하세요.
- 기술보증기금 이전등기. 하나은행 2번 근저당권 중 3,656,079,518원 일부 이전 내역을 포함해 최종 권리관계를 등기 원본과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 앞서 볼 것이 많다
이 사건의 등기 흐름만 보면 2025.03.10. 서울보증보험 가압류가 말소기준이 되고 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전형 경매라고 결론내리기 어렵습니다.
매각대상은 건물만이고 사용승인을 받지 않은 건물이며, 대지에는 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 현황조사상 점유자인 주식회사 대성기업은 7,429,400,000원 유치권까지 신고했고 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰자는 별도로 새만금개발청과 입주계약을 체결해야 하며, 입주자격 문제로 1년 이내 계약하지 못하면 제3자에게 양도해야 합니다.
따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸 여부”보다 “토지 사용권원·유치권·점유·사용승인·입주자격”이 결론을 좌우하는 특수매각입니다. 신건 최저가 14,718,936,500원 자체만 보고 판단하기보다, 이 다섯 가지 조건의 사실관계를 먼저 확정하는 것이 권리분석의 순서입니다.
