💰 142,000,000원 🔑 인수 0원 👥 임차인 신고 0명 📉 미배당 37,187,582원
전주지방법원 2023타경30496. 순창읍 남계리 해태타운 101동 2층 202호 아파트입니다. 소유자는 고희헌이며, 말소기준권리는 2016.07.19. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 표시되어 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 “등기·명세서상 인수 위험이 없다”는 것과 “현장에 확인할 점유자가 전혀 없다”는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경30496 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 순창군 순창읍 남계로 96, 101동 2층202호 (해태타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 고희헌 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 |
| 청구액 | 53,228,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.07.19. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 2021.11.05. 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당과 2023년의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”입니다. 대항력 있는 임차인이 확인됐다는 자료는 없지만, 실제 점유·전입 상황까지 단정할 수 있는 상태도 아니므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하는 편이 좋습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세 대신 배당 구조를 본다
실거래 시세 자료가 없어 감정가 142,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “싸다”는 표현보다 각 회차의 매각가와 채권자 미배당이 어떻게 달라지는지를 보는 편이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 37,187,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 65,189,982원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 87,555,422원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 37,187,582원에서 65,189,982원, 87,555,422원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족액이 늘어나는 것과 낙찰자가 그 부족액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 14,121,771원 | 2,212,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 8,753,798원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,394,540원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 11,129,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 176,399,582원 중 예상배당은 139,212,000원, 미배당은 37,187,582원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 잔여·배당은 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순창교육지원청 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·소규모점포·근린생활시설이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가혼용 지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로와 외곽도로가 연계되어 있어 차량 흐름은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 12미터, 남서측 약 4-5미터 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 중로2류와 접하고 상대보호구역·역사문화환경보존 지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 6,331㎡, 공시지가는 180,900원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 전입관계를 다시 확인하세요.
- 말소기준 근저당 확인. 2016.07.19. 설정등기와 2021.06.24. 채권최고액 변경등기를 최신 등기사항증명서에서 다시 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가·최저가 142,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 37,187,582원은 채권자의 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 인수권리·법정지상권은 해당사항없음으로 표시되어 있으나 매각기일 전 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 남는다
이 사건의 등기·배당 구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2016.07.19. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 표시되어 있습니다.
다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 정리된다”는 사실과 별개로 실제 점유관계와 142,000,000원의 가격 적정성을 입찰 전에 따로 검증해야 합니다. 권리 측면의 매수인 인수 부담은 0원이지만, 점유 확인과 시세 확인이 최종 판단의 남은 과제입니다.
