전주지방법원 2026타경30004. 장수군 계북면 임평리 백암마을 내에 위치한 토지 298㎡와 단독주택·창고 등으로 구성된 물건입니다. 감정평가상 주된 건물은 경량철골구조 단층 단독주택이고, 창고와 처마 형태의 제시외 건물이 함께 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 홍혁이며, 말소기준권리는 2019.09.02 설정된 장계농업협동조합의 채권최고액 44,400,000원 근저당입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 최용석 근저당, 메리츠캐피탈·현대캐피탈 가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계가 더 중요합니다. 홍재완의 전입신고일이 2002.02.20로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 전입자를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30004 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 계북면 임평리 1317 · 백암길 11-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 · 처마 |
| 토지 | 298㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 홍혁 |
| 감정가 / 최저가 | 121,575,100원 / 121,575,100원 (신건) |
| 신청채권액 | 31,214,316원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2019.09.02 장계농업협동조합 근저당 44,400,000원입니다. 2020.09.16 최용석 근저당 100,000,000원, 2020.09.21 메리츠캐피탈 가압류 12,053,317원, 2022.05.11 현대캐피탈 가압류 28,526,723원 및 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021년 강제경매와 압류, 2022년 임의경매는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍재완 | 전부 | 2002.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 홍재완 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 선행하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로는 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없어 최종 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,575,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,502,051원 |
| 1. 근저당 · 장계농업협동조합 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 2. 근저당 · 최용석 | 100,000,000원 | 74,673,049원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 12,053,317원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,526,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 121,575,100원 가정 시 확인된 채권 총액은 184,980,040원, 채권자 예상배당은 119,073,049원, 미배당은 65,906,991원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표의 0원 인수는 등기상 확인 권리를 기준으로 한 것으로, 보증금이 확인되지 않은 홍재완의 점유관계까지 확정하는 의미는 아닙니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 121,575,100원이나 최저가 121,575,100원을 근거로 시세보다 싸다·비싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 외 추가 인수 가능액을 계산할 수 없어, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 121,575,100원 | 119,073,049원 | 65,906,991원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 97,260,080원 | 95,109,399원 | 89,870,641원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 77,808,064원 | 76,007,519원 | 108,972,521원 |
⑤ 토지·건물 및 현장 리스크
- 이용상태. 주된 건물은 단독주택으로 이용되고, 제시외 부분은 창고와 처마로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 다만 제시외 건물 일부가 인접지 임평리 1314번지에 소재합니다.
- 토지. 면적 298㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 18,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 입지. 백암마을 내 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 산간 농경지대이며 차량 접근이 가능합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고, 접한 도로를 통해 장수군 및 타 시군구로 진출입이 가능합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍재완 보증금 확인. 전입일 2002.02.20. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·점유경위·확정일자 여부를 재확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 말소기준보다 빠른 전입만 확인됐을 뿐 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득액 미확정. 선순위 전입자의 인수금이 확정되지 않았으므로 낙찰가만으로 총 취득부담을 계산하지 마세요.
- 제시외 건물 경계. 제시외 건물 일부가 임평리 1314번지에 소재하므로 토지 경계와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가가 제시되지 않아 감정가 121,575,100원의 가격 적정성을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’보다 ‘선순위 전입의 실체’
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.09.02 장계농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2002.02.20 전입한 홍재완이 존재하며 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 등기권리 인수액 0원을 곧바로 ‘최종 인수 0원’으로 해석해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 비교 실거래가가 없어 신건 최저가 121,575,100원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 제시외 건물 일부의 인접지 걸침까지 있어, 이 물건은 선순위 전입자의 보증금·점유 실체와 토지 경계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 현재 자료 기준 핵심은 ‘얼마에 살까’가 아니라 ‘실제로 얼마를 떠안을 수 있는가’입니다.
