전주지방법원 2026타경30009. 순창읍 남계리에 위치한 휴먼아트빌(C동) 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자 양경모는 2019년 11월 12일 거래가 125,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 순창새마을금고 앞으로 채권최고액 113,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 티플레인대부, 배준연의 후순위 근저당권과 여러 가압류·압류가 추가됐으며, 티플레인대부가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 등기상 권리관계는 복잡해 보이지만, 현재 남아 있는 주요 담보권과 압류는 말소기준권리 또는 그 이후의 권리로 분류돼 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로, 감정가를 실제 매매 가능한 가격과 대조한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

특히 배준연의 근저당권에는 전북신용보증재단의 사해행위취소에 따른 근저당권말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분이 부기돼 있습니다. 해당 근저당권과 가처분 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 말소 범위와 관련 절차는 입찰 전 등기부 및 사건기록 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 25,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인은 권혜림 1명입니다. 말소기준권리인 순창새마을금고 근저당권은 2019년 11월 12일 설정됐고, 임차인의 전입신고는 그 이후인 2019년 11월 20일입니다. 따라서 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

보증금은 25,000,000원이며 배당요구도 접수됐습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위를 확정할 수 없습니다. 또한 소액임차인 최우선변제 요건에 따른 실제 배당 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 117,000,000원, 시세 검증 필요

휴먼아트빌(C동)은 총 8세대 규모의 다세대주택이며, 분석 대상 면적은 67.45㎡입니다. 감정가는 117,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.

등기부에 기재된 과거 매매가격과 현재 경매가격은 다음과 같습니다.

과거 매매가격은 해당 호수의 거래 이력을 이해하는 참고자료일 뿐, 현재 시장가격으로 그대로 대체할 수 없습니다. 최근 동일 면적의 실제 거래가격과 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,438,000원과 순창새마을금고 배당액 113,000,000원을 제외한 잔액은 1,562,000원입니다. 신청채권자인 티플레인대부는 근저당권 채권최고액 19,500,000원을 기준으로 이 금액만 배당받는 것으로 추정됩니다.

전체 배당 산정 대상 채권액은 282,318,307원, 채권자 예상 배당액은 114,562,000원이며, 예상 미배당액은 167,756,307원입니다. 이는 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 임차인의 최우선변제 여부, 당해세 등 우선배당 사항은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오

회차가 내려가더라도 현재 분석상 매수인이 인수하는 등기상 권리 및 임차보증금은 없습니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧바로 보증금 인수액 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.

반면 후순위 채권의 미배당은 증가합니다. 신청채권자인 티플레인대부도 신건에서는 예상배당 1,562,000원이지만, 유찰 시나리오에서는 예상배당액이 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 순창읍 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로, 석재붙임 및 페인팅 외벽과 벽지·타일 내벽, 샷시창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
• 접근도로. 북동측 약 4m 포장도로를 통해 장류로와 연결됩니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 575.0㎡, 공시지가는 126,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역·하수처리구역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 8세대 규모의 다세대주택이므로 대단지 아파트와 동일한 유동성을 전제로 평가하지 않는 것이 적절합니다. 실제 매매 수요와 유사 면적 거래가격의 별도 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 9번 순창새마을금고 근저당권(2019.11.12)을 기준으로 후순위 담보권·가압류·압류의 소멸 여부를 확인하세요.
• 임차인 확인. 권혜림의 전입일, 배당요구 접수일, 실제 점유상황 및 확정일자와 최우선변제 요건을 다시 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 전부를 점유 중인 임차인이 있으므로 인도 절차와 이사 협의를 고려해야 합니다.
• 가격 검증. 휴먼아트빌(C동) 및 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 현장 확인. 내부 관리상태, 누수, 설비, 엘리베이터 및 주차 여건을 점검하세요.
• 관리비 확인. 공용부분을 포함한 관리비 체납 여부와 실제 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 배당 검토. 건강보험공단 및 순창군의 압류와 관련한 우선배당 사항, 소액임차인 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원, 가격 판단은 보류”

순창 휴먼아트빌 301호는 등기상 권리관계가 다소 복잡하지만 말소기준이 명확합니다. 임차인 권혜림의 전입신고도 말소기준 이후이므로 현재 분석상 보증금 승계 부담은 없습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리가 없다고 명시합니다.

다만 신건 최저가 117,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 기존 소유권 거래가격만으로 현재 시세를 확정할 수 없고, 총 8세대 다세대주택이라는 점에서 환금성과 실제 거래가격 확인이 중요합니다.

예상 배당에서는 후순위 채권의 상당 부분이 미배당되지만 이는 매수인의 인수채무가 아닙니다. 최종적으로 이 물건은 권리 인수 부담은 낮은 반면, 실거래 시세 검증과 임차인 명도 확인이 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.