전주지방법원 2026타경30013. 남원시 아영면 봉대리 382-8에 위치한 주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 실제로 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 400㎡이고, 등기상 소유자는 문관국입니다.

2021년 3월 25일 설정된 지리산새마을금고의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 신청채권자도 지리산새마을금고이며 청구금액은 34,423,450원입니다. 말소기준 이후 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어졌지만, 등기상 권리의 매수인 인수와 실제 배당에서 채권자에게 얼마가 지급되는지는 구분해서 봐야 합니다.

이 사건에서는 특히 권리분석과 함께 물건의 이용 가능성을 확인해야 합니다. 북측 인접 토지는 직접 접근이 곤란하고, 실제 출입은 봉대리 382-4를 경유하는 상태입니다. 여기에 매각에서 제외되는 관정까지 있어 출입권원과 시설 이용관계를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2021.03.25 지리산새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행·강태길·정희당의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김지환 근저당도 2021.09.15 해지로 말소됐습니다.

현재 말소기준 이후 권리인 최옥기 근저당, 전북신용보증재단과 중소기업은행 등의 가압류, 국·국민건강보험공단·남원시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에는 류하중이 경매물건 중 방4·욕실1 일부를 점유하는 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2022.03.18로, 말소기준권리 설정일인 2021.03.25보다 늦습니다.

실제 임차인 1명. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 신건 132,400,000원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 132,400,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 주변 비교거래를 통한 시세 수준이 확인되지 않아, 이 금액을 주변 거래가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

유찰되면 최저매각가가 낮아지는 반면, 배당재원이 감소해 후순위 채권자의 미배당 규모는 증가합니다. 다만 이 사건에서 예상되는 후순위 채권자의 미배당은 매수인 인수금과 다릅니다. 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,400,000원 가정)

매각가 132,400,000원을 가정하면 집행비용 2,653,600원 차감 후 채권자 예상배당 합계는 129,746,400원입니다. 채권액 합계 130,440,954원 대비 694,554원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

지리산새마을금고의 예상배당 48,000,000원은 채권최고액 기준의 추정값으로, 경매 신청 청구액 34,423,450원과 구분해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 남원시 아영면 인풍리 외인풍마을 남서측 근거리. 주변은 농경지·소규모공장·단독주택·임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 연계성과 버스승강장 접근성 등을 고려한 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다. 다만 차량 접근 가능성과 해당 토지의 직접적인 출입 가능 여부는 구분해야 합니다.
• 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층. 판넬 외벽, 벽지도배·타일 내벽, 샷시 창호이며 전기보일러 난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 면적 400㎡, 지목 대, 계획관리지역. 토지이용상황은 공업용이며 완경사 사다리형 토지입니다. 공시지가는 19,100원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다. 향후 증축·용도변경·시설 설치를 계획한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 농촌지대의 개별 주택·토지로, 주변 이용환경과 출입관계가 매수층 및 재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 진입로와 제외 시설물에 대한 검증이 필요합니다.

⑥ 특수 매각조건 — 진입로와 관정 확인 필수

차량 접근이 가능하다는 감정평가 내용만으로 인접필지에 대한 통행권이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 출입로의 토지 소유관계와 이용승낙 여부, 통행권원, 낙찰 후에도 동일한 출입방식을 유지할 수 있는지 확인해야 합니다.

또한 등기상 2024.06.05 한국자산관리공사 관련 공매공고가 있었으나, 2025.08.28 공매대행의뢰 해지를 원인으로 해당 공고등기가 말소됐습니다. 과거 공매 이력을 확인하되, 이를 현재 공매가 병행되고 있다는 의미로 단정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 진입로 권원. 봉대리 382-4를 경유하는 실제 출입로의 소유관계와 통행권원, 지속적인 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 북측 도로. 봉대리 382-7의 비포장 제방도로에서 본건으로 직접 진입하기 어려운 고저차 및 울타리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외 관정. 소유자 미상의 미신고 제시외 관정은 매각에서 제외됩니다. 사용관계 및 향후 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 임차인 점유. 류하중의 대항력은 없으나 실제 점유가 확인됩니다. 인도 및 명도 절차를 검토하고 배당요구·확정일자·최우선변제 여부를 확인하세요.
• 세금압류. 국세·지방세의 당해세 여부와 체납액, 국민건강보험공단 압류를 확인하고 예상배당표와 실제 배당순위의 차이를 검토하세요.
• 과거 공매. 한국자산관리공사 공매공고 및 공매대행의뢰 해지 이력과 현재 진행 상태를 대조하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 132,400,000원의 적정성을 인근 주택·토지 거래사례와 실제 이용조건을 기준으로 확인하세요. 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 규제·이용계획. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역에 따른 향후 이용 가능 범위를 관계기관에 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 이용관계는 별개”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 지리산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 류하중도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

다만 권리 소멸이 곧바로 물건의 안전한 이용을 보장하지는 않습니다. 실제 출입이 인접필지를 거치는 점, 북측 제방도로에서 직접 접근하기 곤란한 점, 소유자 미상의 관정이 매각에서 제외되는 점은 모두 낙찰 전 확인해야 할 사항입니다. 세금압류와 임차인 점유에 따른 배당·명도 문제도 남아 있습니다.

최저가 132,400,000원이 적정한지는 주변 시세와 개별 이용조건을 검증한 뒤 판단해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 진입로·제외 시설물·가격 검증이 선행돼야 하는 신건이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.