전주지방법원 2026타경30014. 남원시 죽항동 137-1 소재 토지와 주택·창고 이용 건물입니다. 감정평가상 일련번호 2-1은 주택, 2-2는 주택·창고 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정지혜이며, 2025.07.14. 설정된 주식회사신객주자산대부의 근저당권 45,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어져, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 김종선이 확인됩니다. 전입일은 2025.11.12.로 말소기준권리 2025.07.14.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.03.05. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당 여부·금액은 추가 확인이 필요합니다. 중요한 점은 이 미확인 금액을 곧바로 낙찰자 인수액으로 보는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30014 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 죽항동 137-1 · 전북특별자치도 남원시 비석길 66-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 주택, 창고 등 |
| 토지 | 대 · 314.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 134,155,060원 / 134,155,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신객주자산대부 / 31,627,396원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 점유, 인수는 0원
말소기준은 2025.07.14. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 45,000,000원으로 주식회사신객주자산대부가 근저당권을 설정했습니다. 2025.12.10. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 8,417,865원과 2026.01.22. 임의경매개시결정은 기준권리 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종선 | 2025.11.12 | 2026.03.05 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 134,155,060원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 107,324,048원, 2회 유찰 시에는 85,859,238원입니다. 그러나 이 물건은 비교할 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로, 현재 가격이나 유찰 후 가격을 두고 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,155,060원 | 53,417,865원 | 0원 | 78,059,024원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,324,048원 | 53,417,865원 | 0원 | 51,603,646원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,859,238원 | 53,417,865원 | 0원 | 30,495,907원 |
세 시나리오 모두 근저당권과 가압류의 산정 채권액은 전액 배당되고 미배당 0원입니다. 따라서 유찰 여부에 따라 낙찰자가 떠안을 채권이 증가하는 형태는 아닙니다. 다만 이것은 권리 안전성에 관한 이야기이고, 가격 경쟁력은 주변 주택·토지 시세를 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,155,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,171원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신객주자산대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,417,865원 | 8,417,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,059,024원 |
현재 매각가 가정에서는 산정 채권액 53,417,865원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 78,059,024원입니다. 김종선의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에서 확정할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 죽항동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 본건까지는 보도로 접근할 수 있습니다. 간선도로 연계성과 버스승강장 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 2-1은 목조 기와지붕 단층 주택, 2-2는 시멘트벽돌조 기와지붕 단층으로 주택·창고 등으로 이용 중이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 314.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 162,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(5층이하)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김종선의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김종선은 2026.03.05. 배당요구를 했습니다. 실제 임대차관계와 배당가능 금액은 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 가격 조사. 신건 최저가 134,155,060원이 주변 단독주택·토지 시세 대비 적정한지 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 도로·형상. 토지는 자루형이고 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 현황상 진입 조건과 활용성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 고도지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 여러 제한이 겹치므로 증·개축이나 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 현황조사, 배당요구, 감정평가 내용과 실제 점유·건물 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2025.07.14. 근저당권이 말소기준이고, 김종선의 전입은 2025.11.12.로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 우리금융캐피탈의 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 134,155,060원을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건이 싸다거나 비싸다고 결론내릴 근거가 부족합니다. 1회 유찰 107,324,048원, 2회 유찰 85,859,238원에서도 미배당은 0원이지만, 그것만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유관계와 현장 시세·토지 활용성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
