전주지방법원 2026타경30017. 장수군 번암면 유정리 42 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주된 이용은 단독주택과 창고이며, 제시외 건물도 함께 포함됩니다. 권리 구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2023년 4월 19일 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 19,377,439원이고, 2023년 5월 11일 접수된 소홍식 명의 근저당권 50,000,000원과 그 근저당권부채권 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 장보아가 2025년 12월 5일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일 자체가 말소기준권리보다 2년 이상 늦기 때문에 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 장수군 번암면 유정리 42 · 전북특별자치도 장수군 번암면 사치길 31-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단독주택 및 창고 |
| 소유자 | 장순호 (단독소유) |
| 토지 | 대 272.2㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 15,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 38,288,080원 / 38,288,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소홍식(근저당권자)의 추심권자 강진수 / 7,373,893원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 모두 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2023.04.19. 소상공인시장진흥공단 가압류입니다. 이후 접수된 소홍식 근저당권은 원인일이 2019.09.20.이지만 실제 등기 접수일은 2023.05.11.로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 근저당권과 2025년 근저당권부채권 압류, 2026년 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장보아 | 미상 | 2025.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장보아의 전입신고는 말소기준권리인 2023.04.19.보다 늦은 2025.12.05.입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 관계도 확인이 필요하므로 배당 순위는 단정하기 어렵지만, 대항력 있는 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형은 아닙니다.
② 현장·목록 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
이 사건은 토지와 건물의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정 이용상태는 일련번호 2-가가 단독주택, 2-나와 2-다가 창고이며, 제시외 건물은 보일러실·주택 일부·창고 및 부엌·창고·가추로 이용 중입니다.
과거 등기부에는 여러 가압류와 근저당권이 존재했지만 해당 권리들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 입찰자가 집중해서 볼 부분은 오래된 과거 권리보다 현재 남아 있는 기준권리 이후 등기의 소멸 여부, 임차인의 실제 점유상태, 그리고 창고의 소재지 불일치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,288,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,089,185원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,377,439원 | 19,377,439원 |
| 3. 근저당권 · 소홍식 | 50,000,000원 | 17,821,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,288,080원을 가정하면 집행비용 1,089,185원과 소상공인시장진흥공단 19,377,439원이 배분되고, 소홍식 근저당권에는 17,821,456원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 69,377,439원 가운데 채권자 배당액은 37,198,895원, 미배당은 32,178,544원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장수군 번암면 유정리 ‘사치마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·전답 등 농경지와 임야가 혼재하는 시골 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 ‘사치로’를 통해 장수군 및 타 시군구로 진출입할 수 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 272.2㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 용도지역은 계획관리지역이고 자연취락지구에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역(절대금지구역)에 포함되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용. 단독주택과 복수의 창고, 보일러실·주택 일부·창고 및 부엌·가추 등 여러 건물이 함께 이용되고 있어 현장 상태 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 창고 위치 대조. 목조 함석지붕 단층창고 33.2㎡가 등기상 유정리 42번지, 현장조사상 유정리 41번지입니다. 지적도·현황·경계를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·등기 건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 각 건물의 실제 소재와 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 점유. 장보아는 대항력이 없지만 점유부분·보증금이 미상입니다. 실제 점유범위와 인도 절차를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 38,288,080원이며 신건입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 단정하지 말고 현장 상태와 지역 거래여건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 32,178,544원은 채권자 측 배당 부족액으로, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2023.04.19. 가압류가 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 장보아 역시 2025.12.05. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 물건 자체는 여러 건물과 토지가 일괄매각되고, 특히 33.2㎡ 창고의 등기상 소재지와 현장 소재지가 서로 다릅니다. 농촌형 단독주택·창고 구성인 만큼 권리분석이 끝났다고 바로 입찰 판단이 끝나는 사건은 아닙니다. 권리 승계보다 경계·건물 위치·점유상태 확인이 이 물건의 핵심입니다.
