전주지방법원 2026타경30039. 전북특별자치도 장수군 계북면 원촌리 소재 축사·퇴비사 및 토지가 경매에 나왔습니다. 원촌삼거리 남서측 근거리에 위치한 물건으로, 인근에는 단독주택과 농경지, 축사, 임야가 혼재합니다. 토지는 2,700㎡의 목장용지이며, 감정평가상 건물은 축사(우사)와 퇴비사로 이용 중입니다.

소유자는 양상규이며, 2019년 장계농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류가 순차적으로 등기됐고 장계농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 85,712,120원입니다.

권리관계에서 주목할 점은 2026년 농업협동조합중앙회가 기존 근저당권의 일부를 대위변제하고 이전받았다는 사실입니다. 이는 새로운 독립 근저당권이 추가로 설정된 것이 아니라 기존 근저당권 일부의 이전입니다. 따라서 별도 담보채무처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2019.07.18 설정된 장계농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 175,500,000원이며, 공동담보로 계북면 원촌리 1990 토지 및 같은 소재지 제2호 건물이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.

이후 장계농업협동조합, 농업협동조합중앙회 및 무진장축산업협동조합 관련 가압류가 등기됐으며, 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 2026.06.02의 49,078,000원 일부 대위변제·근저당권 일부 이전은 기존 담보권 내부의 권리자 변동이므로 독립된 추가 근저당으로 합산하지 않습니다.

② 점유관계 및 매각 대상 확인

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 축사와 퇴비사는 일반 주거용 건물과 달리 실제 사용 주체, 운영 시설, 가축 관련 설비 및 시설물의 귀속관계를 함께 조사해야 합니다. 매각에서 제외되는 비닐하우스는 토지 낙찰 후 이용이나 인도 과정에서 협의가 필요한 요소가 될 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 토지·축사 특수성과 신건 가격

감정가와 최저매각가는 모두 245,140,800원입니다. 현재 신건으로 유찰 이력은 없습니다. 일반 아파트와 달리 해당 물건은 목장용지와 축사·퇴비사가 결합된 부동산입니다. 개별 토지의 규제, 시설 상태, 실제 축산업 활용 가능성을 함께 평가해야 합니다.

공시지가는 ㎡당 17,500원이며, 토지 면적은 2,700㎡입니다. 다만 공시지가는 실제 거래가격이나 건물·시설을 포함한 일괄매각 가치와 동일하지 않습니다. 신건 가격에 대한 투자 여력은 인근 유사 목장용지 및 축사 거래, 건물 상태와 운영 가능성을 확인한 다음 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,140,800원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 2026.06.02의 49,078,000원 대위변제·근저당권 일부 이전은 기존 담보권의 권리자 변동으로, 별도의 신규 근저당 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 순위와 권리자별 배당액은 확정된 채권액 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 기준 채권총액 405,464,079원 중 240,908,829원이 배당되고, 164,555,250원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분을 의미하며 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용 제한·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 장수군 계북면 원촌리 소재 원촌삼거리 남서측 근거리입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 축사 및 임야 등이 혼재하는 국도주변 경지정리지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 연계성과 버스승강장 접근성을 고려한 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 지목 목장용지, 토지면적 2,700㎡, 평지·세로장방이며 토지이용상황은 답축사입니다.
• 건물. 축사(우사) 및 퇴비사로 이용 중이며, 강관구조 강판·썬라이트지붕 단층 건물입니다. 벽체는 무벽체·일부 강판, 하단부 콘크리트마감 등이며 바닥은 콘크리트미장 등입니다.
• 축사 설비. 축사 관련 환풍설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태와 사용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 농지 및 시설 활용 시 해당 규제 내용을 확인해야 합니다.
• 추가 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 도로구역·접도구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에는 돼지·닭·오리·메추리·개에 대한 상대제한구역 내용이 기재돼 있습니다.
• 건물과 공부. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 축사·퇴비사 및 목장용지는 일반 주거용 부동산과 매수 목적 및 활용 조건이 다릅니다. 유사 물건의 거래 사례, 인근 축산업 수요와 시설 재사용 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 제외되는 비닐하우스 1개동을 명세서 및 현장에서 구분하세요.
• 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 축사 운영자, 토지 점유자, 임대차 유무와 대항력 여부를 확인하세요.
• 근저당 일부 이전. 장계농업협동조합 근저당권과 농업협동조합중앙회 일부 대위변제·이전 내용을 원본 등기부와 대조하세요. 같은 담보채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 공동담보. 근저당권에 기재된 원촌리 1990 토지 및 제2호 건물의 공동담보 관계를 확인하고, 실제 매각 범위와 비교하세요.
• 이용 규제. 농업진흥구역, 도로구역·접도구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 따른 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 시설 상태. 축사(우사), 퇴비사, 환풍설비, 건물 구조와 실제 운영 가능 상태를 점검하세요.
• 가격 검증. 주변의 유사 목장용지 및 축사 거래를 확인하고, 감정가 245,140,800원의 적정성을 독립적으로 검토하세요.
• 배당과 인수 구분. 신건 예상 미배당 164,555,250원은 채권자 측 부족분입니다. 명세서상 인수 추정액 0원과 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 자산의 활용성은 별개다”

이 물건은 장계농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리분석 결과만으로 입찰 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 대상은 일반 주거용 부동산이 아닌 축사·퇴비사 및 목장용지이고, 농업진흥구역과 가축사육제한구역 등 여러 이용 제한이 존재합니다. 비닐하우스 1개동은 매각에서 제외되며 실제 임대·점유관계도 추가 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가는 245,140,800원입니다. 유찰에 따른 가격 하락 시나리오가 있더라도 유사 거래가격과 시설 활용 가능성이 확인되기 전에는 저렴한 물건이라고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 매각 범위·이용 규제·점유관계·가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.