전주지방법원 2026타경30059. 남원시 주천면 용담리 277-1 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 지하 1층 기계실 및 위락시설, 지상 1층 라운지·프런트, 지상 2층부터 지상 4층까지 숙박시설(객실), 옥탑은 물탱크실입니다. 현재 소유자는 대한이앤이주식회사이고, 2024.06.14. 설정된 주식회사하나저축은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 근저당 뒤에 신용보증기금 가압류 1,611,000,000원, 주식회사 하나은행 가압류 714,040,000원, 2026.04.07. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30059 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 주천면 용담리 277-1 · 전북특별자치도 남원시 주천면 제바위길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실·위락시설 · 지상1층 라운지·프런트 · 지상2층~지상4층 숙박시설(객실) · 옥탑 물탱크실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 |
| 토지 | 2,230㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 대한이앤이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,283,162,640원 / 1,283,162,640원 (신건) |
| 청구액 | 1,038,930,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.06.14. 주식회사하나저축은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금·주식회사 하나은행 가압류와 2026.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 다수 압류·가압류·근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 6명 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 이승철 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 신형민 | 2026.03.19 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| BHANDARI RAJAN | 2026.03.26 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| REGMI SAPANA | 2026.03.26 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| ISLAM MD JAMEUL | 2026.03.24 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| ALI SUJON | 2026.03.24 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
6명 모두 전입일이 말소기준일인 2024.06.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 자료상 이들의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 점유 부분은 미상으로 남아 있으므로, 실제 명도 범위와 점유 형태는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,283,162,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,231,626원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,611,000,000원 | 187,931,014원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 714,040,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,405,040,000원에 대해 채권자 예상배당은 1,267,931,014원, 미배당은 2,137,108,986원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서는 하나저축은행 근저당 1,080,000,000원이 전액 배당되고, 신용보증기금은 187,931,014원만 배당됩니다. 주식회사 하나은행은 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 1회 유찰 시 총 미배당은 2,391,175,189원, 2회 유찰 시에는 2,594,428,152원으로 확대됩니다.
④ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층은 기계실 및 위락시설, 지상1층은 라운지·프런트, 지상2층~지상4층은 숙박시설(객실), 옥탑은 물탱크실로 이용 중입니다.
- 입지. 용담마을 남동측 인근이며 근린생활시설·숙박시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·원천로·제바위길이 있으며, 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 면적 2,230㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 67,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역에 걸쳐 있고, 농업진흥구역·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역·(영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 6명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·보증금·사용관계는 입찰 전 현장과 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 객실·라운지·프런트·위락시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역과 농림지역, 농업진흥구역 등 여러 규제가 확인되므로 향후 이용계획과 일치하는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 숙박시설 수익성과 토지·건물의 현장 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수의무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유·가격 확인이 승부처
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.14. 하나저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 전입자 6명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 주택이 아니라 숙박시설로 이용 중인 대지·건물이고, 복수의 점유자가 확인됩니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 1,283,162,640원의 신건 가격이 시장가 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다 점유관계 확인, 숙박시설의 실제 수익성과 이용 가능성, 토지규제, 그리고 감정가의 시장 적정성 검증입니다.
