전주지방법원 2026타경30063. 남원시 월락동 호반리젠시빌 104동 704호, 전용 82.514㎡ 아파트입니다. 소유자 오옥남이 2014년 150,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권들은 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 후순위로 국세 압류와 회덕농업협동조합의 가압류가 붙었습니다. 회덕농업협동조합은 기존 가압류를 본압류로 이행하면서 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 기준은 2014.08.21. 접수된 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 현재 등기상 권리자는 한국주택금융공사로 이전돼 있지만 말소기준일 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수되는 권리가 없다고 기재돼 있습니다.

반면 가격은 별도 문제입니다. 최근 동일 평형 거래 평균이 210,772,727원인데 신건 최저가는 231,000,000원입니다. 최근 평균보다 20,227,273원 높은 가격이므로, 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 경쟁력까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

가장 중요한 것은 을구 5번과 6번 근저당권의 이전 관계입니다. 두 권리는 2014년 하나은행을 근저당권자로 설정된 뒤 같은 해 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이전등기는 별도로 보증금이나 채권을 더하는 권리가 아니며, 원래 근저당권의 설정 순위를 유지합니다. 채권최고액은 각각 99,000,000원과 16,800,000원입니다.

2023년 남원세무서장의 국세 압류와 회덕농업협동조합 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 특히 2026년 강제경매개시결정은 기존 갑구 10번 가압류가 본압류로 이행된 것이므로, 동일 채권을 별개의 가압류채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 9.6% 높은 신건

호반리젠시빌은 442세대 아파트 단지로, 사용승인일은 2001.04.14.입니다. 전용 82.51㎡ 동일 평형 실거래 12건의 전체 평균은 209,625,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 함께 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 210,772,727원(11건)과 최신 거래를 우선 적용했습니다.

최근 거래에서는 160,000,000원부터 238,000,000원까지 비교적 큰 가격 편차가 확인됩니다. 최신 거래인 2026년 9월 6층 매매가격은 230,000,000원으로, 본건 신건 최저가 231,000,000원보다 1,000,000원 낮습니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +7.0%입니다. 따라서 하락 추세를 전제로 평가할 상황은 아니지만, 상승 추세만으로 현재 최저가가 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 대비 109.6%라는 가격 부담이 그대로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

말소기준 근저당권과 후순위 가압류를 기준으로 한 예상 배당입니다. 기존 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 상태이며, 아래 금액은 각 근저당권의 채권최고액을 적용한 추정치입니다.

집행비용 4,034,000원을 제외한 채권자 예상 배당총액은 226,966,000원이며, 배당 부족액은 88,834,000원입니다. 기존 가압류와 그 본압류 이행에 따른 경매개시결정은 별개의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 위 계산은 채권최고액과 가압류 청구금액을 적용한 단순 추정이며, 실제 확정채권액·조세채권·법정 배당순위에 따라 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

유찰 이후의 가격 변화도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 매각가격이 낮아지면 채권자의 예상 미배당액은 커지지만, 현재 명세서상 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다.

1회 유찰 시 최저가는 184,800,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 147,840,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 통해 확인해야 하며, 입찰 전 최신 거래가격과 물건 상태를 다시 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남원시 월락동 한빛중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북서측 아스팔트 포장도로에 접하며, 이를 통해 남원시 및 다른 시·군·구로 진출입할 수 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트조 15층 건물의 7층입니다. 위생·급배수설비, 승강기와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 상수원 관련 공장설립 제한 등의 규제가 있습니다. 공시지가는 370,200원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 442세대 단지로 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 최근 거래에서 160,000,000원부터 238,000,000원까지 가격 편차가 있으므로 개별 호수의 층·향·내부 상태와 최근 거래 수준을 함께 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가가 최근 실거래 평균의 109.6%이므로 신건에서 시세 할인 없이 응찰하는 상황을 피할 수 있도록 입찰가 상한을 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 을구 5번과 6번 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 내역을 등기부 원본과 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 남원세무서장 명의의 압류에 관해 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인하세요.
• 가압류 본압류 이행 확인. 회덕농업협동조합의 갑구 10번 가압류와 갑구 11번 강제경매개시결정이 동일 채권의 집행절차임을 확인하고 중복 배당 계산을 피하세요.
• 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 명세서 원본을 확인하고 점유자와 명도 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 미납 관리비와 별도 정산 필요 금액을 관리사무소에 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일 변경 여부, 특별매각조건, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개다”

남원 호반리젠시빌 704호는 2014년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐지만 우선순위는 유지되며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

다만 신건 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 210,772,727원보다 20,227,273원 높습니다. 최신 거래 230,000,000원보다도 비싸므로 현재 가격에서 뚜렷한 할인은 확인되지 않습니다. 거래 추세가 +7.0%라는 점은 참고할 수 있지만, 그 자체가 신건 입찰의 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

예상 인수액은 0원이나, 국세 압류의 배당순위와 실제 점유관계에 대한 확인은 남아 있습니다. 신건 가격을 서두르기보다 최근 실거래와 유찰 시나리오를 함께 비교하는 접근이 필요합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상 — 이 물건의 핵심은 매수가격입니다.