인천지방법원 2023타경550042. 인천 미추홀구 문학동 로뎀하우스 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김혜진은 2022.11.28 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 359,000,000원입니다. 같은 날 경기남부수산업협동조합이 채권최고액 344,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.12.08 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 변수는 조사된 점유자 조정의입니다. 전입일은 2023.09.15로 말소기준권리인 2022.11.28 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위 및 최우선변제 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경550042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학길70번길 7-3, 3층302호 (문학동,로뎀하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김혜진 (2022.11.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기남부수산업협동조합 / 298,151,155원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.28 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 · 채권최고액 344,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정의 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
조정의의 전입일은 말소기준 근저당 설정일인 2022.11.28보다 약 10개월 늦은 2023.09.15입니다. 따라서 이 점유자는 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이지만, 후순위 전입이므로 그 보증금 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 참여 여부 및 소액임차인 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문과 배당요구 종기 자료로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 337,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 337,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 2022년 359,000,000원이지만, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,518,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 344,400,000원 | 331,482,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정에서 경기남부수산업협동조합에는 331,482,000원이 배당되고 12,918,000원이 미배당으로 남습니다. 실제 경매 신청 청구액은 298,151,155원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학초등학교 남측 인근. 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 문학도시개발구역 내 제2종일반주거지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 337,000,000원 | 331,482,000원 | 12,918,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 269,600,000원 | 265,025,600원 | 79,374,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 215,680,000원 | 211,860,480원 | 132,539,520원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 부족액이 낙찰자의 인수채무로 전환되는 것이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조정의가 실제 어느 부분을 어떤 계약조건으로 점유하는지 현황을 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자·배당요구. 대항력은 없지만 배당관계 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 판단하려면 계약조건과 배당요구 자료 확인이 필요합니다.
- 실거래 검증. 현재 가격을 뒷받침할 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 승계보증금이 없더라도 현재 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 확인은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.28 경기남부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 조정의의 전입은 2023.09.15로 후순위입니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 권리금액은 0원입니다.
그렇다고 신건 최저가 337,000,000원에 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 이 물건은 권리에서는 ‘인수 0원’이 핵심이고, 입찰가격에서는 ‘별도 시세 검증’이 핵심입니다. 여기에 실제 점유자 1명의 계약조건과 배당요구 관계를 확인하면 입찰 전 주요 불확실성을 상당 부분 정리할 수 있습니다.
