인천지방법원 2024타경16938. 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 103호를 대상으로 한 임의경매입니다. 현재 소유자는 김동일이며 2022.09.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 진접농업협동조합의 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 메디빈바이오주식회사 근저당권 100,000,000원, 의정부시·국·서구(인천광역시)의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 점유 조사에는 4건의 임차·점유 기록이 있고, 그중 더봄코리아 주식회사 박지현과 이종희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 봄코리아와 박지현은 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 이 두 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층103호 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 102호·103호 내부 경계 벽체 구분 없이 일괄 근린생활시설(상호: 마루소)로 이용 중 |
| 소유자 | 김동일 · 단독소유 · 2022.09.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 4,077,000,000원 / 4,077,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 3,471,679,908원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 기초자료 | 지목 대 · 토지면적 1,749.2㎡ · 공시지가 3,634,000원/㎡ · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2022.09.16 진접농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 설정된 메디빈바이오주식회사 근저당권 100,000,000원과 의정부시 압류, 국 압류, 서구(인천광역시) 압류, 2024.12.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더봄코리아 주식회사 박지현 | 102호, 103호 | 2023.04.07 | 500,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종희 | 주거 | 2024.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 봄코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
더봄코리아 주식회사 박지현의 전입일 2023.04.07과 이종희의 전입일 2024.10.18은 모두 말소기준일 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 봄코리아와 박지현은 전입일과 보증금이 미상이라, “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,077,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,170,000원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 메디빈바이오주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,093,830,000원 |
현재 회차 시뮬레이션상 두 근저당 채권최고액 합계 940,000,000원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 4,077,000,000원 | 940,000,000원 | 0원 | 3,093,830,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,261,600,000원 | 940,000,000원 | 0원 | 2,286,584,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,609,280,000원 | 940,000,000원 | 0원 | 1,640,787,200원 |
④ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 102호·103호는 내부구획 없이 일괄 근린생활시설, 상호 ‘마루소’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 1층 103호 외 1개호이며, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·시스템 냉난방·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 입지. 청라고등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·도서관·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)·문화공원·공공공지에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 봄코리아·박지현의 전입일·보증금·실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 500,000,000원 임대차 확인. 더봄코리아 주식회사 박지현의 102호·103호 보증금 500,000,000원, 차임 10,000,000원 계약과 현재 점유관계를 대조하세요.
- 세금 압류 3건 확인. 의정부시·국·서구(인천광역시) 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 103호와 102호가 내부 경계 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 매각 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 조경 훼손 36.56㎡와 공개공지 훼손 206.2㎡ 관련 현재 상태 및 시정 여부를 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.12, 최저매각가는 4,077,000,000원입니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.09.16 진접농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기보다 점유와 현황이 더 중요합니다. 봄코리아·박지현의 대항력은 미상이고, 102호·103호가 하나의 근린생활시설로 사용되고 있으며, 세금 압류 3건과 위반건축물 표기까지 확인해야 합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,077,000,000원인 신건입니다. 이 금액에서 배당표상 인수액은 0원이므로 계산상 실질취득 역시 4,077,000,000원이지만, 미상 점유자의 대항력 여부가 확인되기 전에는 그 숫자를 최종 취득비용으로 확정해 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 말소되는 권리보다 남을 수 있는 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
