인천지방법원 2024타경17221. 인천 남동구 서창동에 있는 서창 베니엔 308동 12층 1202호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가는 425,000,000원이고, 유찰 이력이 없는 신건이라 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 허완회이며 청구금액은 182,147,993원입니다.

등기부를 살펴보면 한국토지주택공사가 소유권을 보존한 뒤 김성훈에게 이전했고, 같은 날 한국토지주택공사 명의로 채권최고액 426,119,200원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 허완회의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 등기보다 가격에서 주의할 점이 더 큽니다. 최근 12개월 동일 평형 평균이 379,400,000원인 데 비해 최저가는 425,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 381,888,888원을 기준으로 보더라도 비싼 가격이며, 최근 거래가 하락하는 흐름까지 고려하면 신건의 가격 부담이 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2022.02.23 접수된 을구 1번 한국토지주택공사 근저당권입니다. 채권최고액은 426,119,200원이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.01.02 등기된 허완회의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.0%

서창 베니엔은 742세대 아파트단지입니다. 동일 평형으로 확인된 전용 74.71~74.94㎡대 실거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 379,400,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 381,888,888원이지만, 현재 가격을 평가할 때는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026년 5월의 370,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 379,400,000원과 비교해도 신건 최저가 425,000,000원은 112.0% 수준입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -1.5%로 나타납니다. 현재 가격을 판단할 때 과거의 높은 거래가에 기대어 시세를 낙관적으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 한국토지주택공사 근저당권에 배당되며, 후순위 신청채권자인 허완회에게는 예상배당금이 배정되지 않습니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며, 계산상 매수인에게 이전되는 채무는 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당요구 및 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 동일

현재 회차의 가격 부담을 고려해 유찰 시 금액도 살펴볼 필요가 있습니다. 아래는 각 회차별 매각가와 예상배당을 비교한 것입니다.

유찰이 진행될수록 매각가격이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 실제 배당과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천장서초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일은 2016.03.09이며, 위생·급배수설비, 열병합 발전에 의한 지역난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)에 해당합니다. 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
• 규제. 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한도 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부 및 적용 범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부와의 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 단지명과 현황 명칭이 다르게 표기돼 있습니다.
• 환금성. 742세대 단지이며 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.5%로 하락하고 있고 신건 최저가가 최근 평균보다 높아 매수 후 재매각가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 최근 12개월 실거래 평균은 379,400,000원, 최신 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저가 425,000,000원은 최근 시세의 112.0%이므로 최근 거래를 중심으로 입찰가격을 재검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -1.5%입니다. 전체 실거래 평균이나 과거 최고 거래가 400,000,000원만을 근거로 현재 가격을 판단하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 340,000,000원, 2회 유찰 시 272,000,000원의 가격 시나리오를 검토하되 실제 차기 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 임차·점유관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 단지 명칭 확인. 공부상 서창 베니엔과 현황 LH 청아안의 표기 차이를 매각물건명세서 및 현장 표시와 대조해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 배당·말소 확인. 한국토지주택공사 근저당권의 말소 여부와 채권자 배당순위를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”

서창 베니엔 308동 1202호는 등기상 근저당권이 말소기준이며, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리와 배당계산에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인은 반드시 필요합니다.

가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 425,000,000원은 최근 12개월 평균 379,400,000원의 112.0%이고, 최신 거래 370,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세까지 -1.5%로 하락 중이어서 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

권리구조는 비교적 단순하지만 신건 가격은 부담스럽습니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 살펴보되, 입찰 전 점유관계와 최신 거래가격을 재확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.