인천지방법원 2024타경525791. 삼성로얄아파트 5층 502호, 전용 38.99㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자는 강합니다. 감정가 122,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 29,292,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금을 중심으로 봐야 하는 사건입니다. 황병진의 전입일은 2021.07.08, 확정일자는 2021.06.14이고, 데이터상 말소기준권리는 2023.04.18 국의 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 정리되며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 29,292,000원을 전제로 하면 집행비용 927,256원을 먼저 공제한 뒤 황병진에게 28,364,744원이 배당되고, 보증금 중 74,635,256원이 미배당됩니다. 따라서 매수인은 낙찰대금 외에 이 잔액을 떠안게 됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로, 실질취득액은 대략 보증금 103,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경525791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로66번길 39, 5층502호 (부평동,삼성로얄아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 38.99㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.29 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 29,292,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2002.07.09 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
현재 등기상 핵심 말소기준은 2023.04.18 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 2024.04.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 황병진의 임차권등기도 매각으로 말소되지만, 중요한 것은 등기 자체의 말소가 아니라 그보다 앞선 2021.07.08 전입에 의해 이미 취득한 대항력입니다. 따라서 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 그대로 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 황병진 제5층 제502호 38.99㎡ 전부 | 전입 2021.07.08 확정 2021.06.14 배당요구 2023.07.24 | 103,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 보증공사 보증기관 대위·승계 | 황병진 보증금 승계 | 0원 | 승계·중복신고 |
실제 임차인은 황병진 1명입니다. 보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 황병진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 황병진의 보증금 103,000,000원 하나를 기준으로 배당과 매수인 인수를 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트가 없다
동일 면적 38.99㎡의 표시된 실거래는 2021.07, 5층, 103,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균도 103,000,000원, 표본 1건으로 잡혀 있습니다. 다만 화면에 표시된 최신 거래 자체가 2021.07이고 거래 표본도 1건뿐이므로, 현재 시점의 가격 수준을 강하게 단정하기에는 자료가 얕습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 38.99㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 시세 지표 | 38.99㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
최저가만 보면 시세 지표의 28.4%에 불과하지만 이 비율은 이 사건에서 투자판단 기준이 아닙니다. 대항력 임차인 인수를 반영한 실질취득은 약 103,000,000원대이고, 실거래 지표도 103,000,000원입니다. 즉 최저가가 크게 내려갔어도 실제 취득비용은 시세지표 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 927,256원 |
| 1. 임차인 황병진 보증금 | 103,000,000원 | 28,364,744원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 황병진 보증금 중 74,635,256원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 남측 인근이며 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 인천1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 2002.07.09 사용승인됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성로얄(406-8)은 11세대 규모이고 표시된 동일면적 실거래는 2021.07의 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회로, 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 29,292,000원에 응찰하더라도 보증금 미배당 74,635,256원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 83,264,679원·89,305,275원으로 커집니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 황병진의 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실거래 표본 한계. 표시된 동일면적 거래는 2021.07의 103,000,000원 1건뿐이므로 현재 가격을 판단할 때 추가 확인이 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 보증기관 승계 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24%”보다 “실질취득 1.03억”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 122,000,000원짜리 아파트를 29,292,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 황병진의 보증금 103,000,000원이 있어 현재 회차 미배당액 74,635,256원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
표시된 동일면적 실거래 지표도 103,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”는 이유로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득비용과 제한적인 거래 표본을 함께 확인해야 하는 사건입니다. 4회 유찰이라는 숫자 자체가 가격 메리트를 만들어 주지는 않습니다.
