인천지방법원 2024타경566884. 부평역 북동측 인근의 젬펠리스 10층 1005호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 16.81㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 김남희이며 2022.09.19 거래가액 103,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 근저당권은 없지만, 이 물건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 대항력 임차인과 몰수보전 등기입니다.
임차인 윤혜인의 전입일은 2022.09.15로, 말소기준으로 분석된 2024.10.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구는 2024.11.07 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득금액은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액도 산정 불가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로90번길 23, 10층1005호 (부평동, 젬펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 16.81㎡ · 10층건 중 10층 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.04.24 · 44세대 |
| 소유자 | 김남희 (2022.09.19 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤혜인 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선순위 임차인이 있다
과거 계양새마을금고·저축은행·농협은행 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 현재 등기부상 근저당권은 없습니다. 그러나 2022.09.15 전입한 윤혜인이 실제 임차인 1명으로 조사돼 있고, 전입일이 2024.10.17 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분석됩니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰 후 승계할 미배당 보증금의 상한도 현재 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜인 | 2022.09.15 / 2024.11.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 신건은 현저히 높다
젬펠리스의 전용 15.15~18.46㎡ 거래 이력입니다. 전체 10건 평균은 67,150,000원이지만 과거 103,000,000원 거래 등이 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 50,750,000원과 가장 최신으로 확인된 2024.03 거래 45,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -35.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 18.46㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2024.03 | 18.46㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 16.81㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2023.08 | 15.15㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 16.81㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 18.46㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2022.06 | 16.78㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 17.58㎡ | 9 | 69,500,000원 |
| 2022.01 | 18.43㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2021.06 | 15.15㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 50,750,000원 |
현재 최저가 99,000,000원은 최근 12개월 평균의 195.1%입니다. 전체 평균 67,150,000원과 비교해도 147.4%이지만, 최근 가격이 과거보다 35.0% 하락한 흐름이므로 전체 평균을 근거로 가격을 좋게 평가하기 어렵습니다. 더구나 가장 최신으로 확인된 거래가 2024.03이라 2026.10.12 매각기일과 시차도 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 윤혜인 | 100,000,000원 | 96,818,000원 |
| 미배당 | - | 3,182,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권 100,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 윤혜인의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 미배당 승계액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기사항상 공동주택이며, 건축물대장과 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측 인근으로, 주위는 호텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.04.24 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1005호로, 위생·급배수·승강기 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,976,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 44세대 소규모 단지이고 전용 16.81㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 33.33%이며 최근 거래가격 흐름은 -35.0%입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기사항과 건축물대장 사이에 용도 표현 차이가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 윤혜인의 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 인수 구조 점검. 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 유찰만으로 실질취득비가 낮아진다고 볼 수 없습니다.
- 윤혜인의 두 지위 확인. 임차인이면서 경매신청채권자로 표시되므로 신청채권과 임차보증금의 관계를 원본 문서로 구분해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2024.08.05 몰수보전이 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 효력·말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 최저가 99,000,000원은 최근 12개월 평균 50,750,000원의 195.1%입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 재비교. 1회 유찰 79,200,000원, 2회 유찰 63,360,000원 시나리오도 최근 12개월 평균보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘실질취득금액’을 먼저 봐야 한다
이 사건은 신건 최저가만 보면 99,000,000원이지만, 그 숫자를 그대로 매수원가로 보면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 50,750,000원이고 최근 가격 추세는 -35.0%라 현재 최저가는 최근 시세보다 높은 구간입니다. 게다가 2022.09.15 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 미배당 보증금을 포함한 실질취득금액 자체가 아직 확정되지 않습니다.
여기에 2024.08.05 몰수보전이 말소기준인 2024.10.17 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 ‘얼마나 유찰될까’가 아니라 ① 임차보증금과 승계액 확인 → ② 몰수보전 효력 확인 → ③ 그 뒤에 최근 시세와 실질취득금액 비교가 되어야 합니다. 2회 유찰 가격 63,360,000원조차 최근 12개월 평균 50,750,000원보다 높은 만큼, 단순한 유찰 할인만으로 가격 리스크가 해소된다고 보기도 어렵습니다.
