인천지방법원 2024타경567023. 인천 부평구 산곡동 경남아파트 311동 20층 2003호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 84.87㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김혜인 씨로, 2021년 5월 31일 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중앙농업협동조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 에스비아이저축은행의 채권최고액 140,400,000원 근저당권이 추가됐습니다.

현재 확인되는 선순위 말소기준권리는 2021년 5월 31일 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 배당 부족액이 상당하지만, 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 의미하지 낙찰자가 그 부족액을 그대로 승계한다는 뜻은 아닙니다.

다만 등기부상 압류가 존재하고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기권리의 소멸 전망과 실제 점유·조세·명도 문제는 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 기준으로 후순위 소멸

등기상 핵심은 중앙농업협동조합과 에스비아이저축은행의 근저당권 설정 순서입니다. 중앙농업협동조합의 근저당권이 먼저 설정됐고, 에스비아이저축은행의 근저당권이 후순위에 있습니다. 이후 국가·지방자치단체의 압류와 금융기관 등의 가압류가 이어졌습니다. 현재 확인되는 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이미 말소된 권리도 구분해야 합니다. 2023년 1월 부평세무서장의 압류는 같은 달 말소됐고, 비엔케이캐피탈의 2024년 6월 가압류 역시 2026년 1월 말소됐습니다. 현재 존속하는 후순위 권리와 과거 말소된 권리를 중복해서 계산할 필요는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 높은 신건 가격

경남3차 동일 면적(전용 84.87㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 비교 기간은 2026년 2월부터 8월까지이며, 최근 12개월 평균은 314,000,000원입니다. 신건 최저매각가 331,000,000원은 이보다 17,000,000원 높습니다.

최근 실거래는 최저 277,000,000원에서 최고 350,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래인 2026년 8월 13층 거래는 350,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 최신 거래 한 건이 전체 시세를 대표하지는 않습니다.

최근 12개월 평균은 314,000,000원이며, 신건 최저가 331,000,000원은 이 평균의 105.4%입니다. 특히 동일 면적의 최근 거래에서도 290,000,000원대와 310,000,000원대 거래가 함께 나타납니다. 따라서 최신 고가 거래만 기준으로 신건을 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 선순위 중앙농업협동조합 근저당권을 채권최고액 기준으로 반영하면, 후순위 에스비아이저축은행은 일부만 배당받고 가압류권자들에게는 배당 부족이 발생합니다. 이는 제공된 채권최고액과 청구금액을 사용한 시뮬레이션으로, 실제 확정 채권액 및 법원의 최종 배당과는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·조세 우선순위 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 증가

현재 회차와 유찰을 가정한 매각가격별 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 후순위 채권자의 회수액은 낙찰가격이 낮아질수록 감소하지만, 제시된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

신청채권자인 에스비아이저축은행의 청구액은 124,171,181원입니다. 현재 신건 낙찰을 가정하면 예상배당은 73,566,000원으로 전액 회수에 미치지 못합니다. 1회 유찰 시 예상배당은 8,292,800원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 인천부곡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 20층 2003호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고 PVC샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 2,207,000원/㎡입니다.
• 건물 하자 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 이는 실내 노후도나 누수 등 물리적 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 916세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 277,000,000원부터 350,000,000원까지 차이가 있으므로 층·향·실내 상태에 따른 개별 가격 검토가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 최저매각가 331,000,000원은 최근 실거래 평균 314,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 최신 거래 350,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 말소기준 재확인. 2021.05.31 중앙농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류·가압류의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조하세요.
• 조세채권 확인. 2023년 국가 압류와 2026년 부평구 압류가 확인됩니다. 선순위 조세·당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 절차 진행 확인. 2024년 11월 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 정지 해제·속행·취하 여부와 2026.10.12 매각기일의 유효성을 확인하세요.
• 최상층 현장 점검. 누수·단열·창호·수선 상태 등을 확인하고 예상 보수비를 응찰가격에 반영하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 신건 프리미엄”

이 물건은 중앙농업협동조합의 2021년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 계산상 채권자 미배당액이 130,944,634원 발생하더라도 이것이 매수인의 인수 부담으로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 권리관계에 따른 예상 인수액은 0원입니다.

반면 현재 최저매각가 331,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 314,000,000원의 105.4%입니다. 최신 거래인 350,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 평균을 웃도는 가격이므로 신건 자체에 뚜렷한 할인 효과가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

따라서 권리상 예상 인수는 없지만 가격 메리트는 제한적이라는 판단입니다. 과거 집행정지 통지의 후속 처리, 임대관계 및 실제 점유 상태, 조세채권과 최상층의 물리적 상태를 확인한 뒤 최근 실거래 수준과 유찰 시나리오를 함께 검토하는 것이 중요합니다. 특히 예정 매각기일의 실제 진행 여부를 확인하는 일이 우선입니다.