인천지방법원 2024타경567641. 구월동 진영빌라 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김정수이고, 2013.04.08. 매매로 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2013.04.22. 우리은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서 중요한 것은 신고 건수보다 실제 임차인 수와 대항력입니다. 김상호의 전입일은 2016.10.17.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 한국토지주택공사는 김상호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며, 한국토지주택공사의 신고 금액을 김상호 보증금과 별도로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567641 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인주대로551번길 27-1, 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 제1층 제102호 · 60.56㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 · 사용승인일 1986.09.13 |
| 소유자 | 김정수 · 2013.04.08. 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 73,562,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 2013.04.22. 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 46,200,000원이고, 2018.10.19. 변경등기에는 채권최고액 32,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.22. 인천신용보증재단 가압류 68,074,563원, 2024.05.29. 소상공인시장진흥공단 가압류 27,777,840원, 2024.10.10. 국민건강보험공단 압류, 2024.10.17. 강제경매개시결정, 2024.11.12. 한국토지주택공사 임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상호 실제 임차인 | 전입 2016.10.17. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 2016.10.17. 확정 2016.08.26. 배당요구 2024.11.12. | 임차권등기상 60,000,000원 / 90,000,000원 | 대항력 없음 | 김상호 보증금 대위·승계 별도 보증금으로 합산 금지 |
등기된 주택임차권에는 임대차계약일자 2016.08.25.와 2018.10.29., 보증금 60,000,000원과 90,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 그러나 한국토지주택공사는 김상호 보증금의 대위·승계자로 표시되어 있으므로, 이를 김상호와 별개의 임차보증금으로 더해서 권리위험을 계산하면 중복입니다. 현재 자료상 김상호 자신의 정확한 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 신건 130,000,000원, 시세 메리트는 별도 확인
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 진영빌라(1108-8)는 총 4세대, 사용승인일은 1986.09.13.이며, 비교대상 면적은 60.56㎡입니다.
다만 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아 130,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 68,074,563원 | 68,074,563원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,777,840원 | 13,105,437원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 인천신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 142,052,403원 중 채권자 예상배당은 127,380,000원, 미배당은 14,672,403원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월서초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물의 1층 102호이며, 사용승인일은 1986.09.13.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3미터 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,350,000원/㎡입니다.
- 규모. 진영빌라(1108-8)는 총 4세대이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 한국토지주택공사는 김상호 보증금의 대위·승계자입니다. 임차권등기의 60,000,000원·90,000,000원을 별도 보증금으로 이중 합산하지 마세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리는 2013.04.22., 김상호 전입은 2016.10.17.입니다. 날짜 순서를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 맞춰보세요.
- 가격 확인. 신건 최저가 130,000,000원의 시세 적정성을 판단하려면 구월동 유사 다세대·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일이 1986.09.13.인 건물이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.04.22. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김상호의 전입은 2016.10.17.로 늦습니다. 한국토지주택공사는 김상호 보증금의 대위·승계자이므로 실제 임차인은 1명이며, 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 130,000,000원이 시장에서 어느 위치인지 보여 주는 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
