인천지방법원 2024타경568613. 인천 계양구 병방동 삼성하이츠맨션 502동 402호, 전용 29.72㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이선희이며, 2021년 9월 27일 82,000,000원에 취득했습니다. 이후 정동진 명의의 채권최고액 24,000,000원 근저당권이 설정됐고, 여러 가압류·압류가 이어지면서 김가람의 강제경매가 개시됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 인물 역시 김가람입니다. 김가람은 강제경매 신청채권자이면서 등기부상 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권자입니다. 임차인의 주민등록일자가 말소기준 근저당보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다. 명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장제로920번길 9-10, 삼성하이츠맨션 제502동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.72㎡ · 4층 402호 |
| 건물 현황 | 2000.12.08 준공 · 18세대 |
| 소유자 | 이선희 (2021.09.27 소유권이전 · 거래가 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김가람 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 · 을구 5번 · 정동진 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 임차보증금 | 김가람 · 60,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022년 4월 8일 설정된 정동진 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인 김가람은 2021년 2월 9일 주민등록을 마쳤고 점유개시일도 2021년 2월 25일로, 근저당 설정보다 앞섭니다.
주민등록일 2021.02.09 · 확정일자 2023.02.22.
배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 등기 순위가 말소기준 이후라는 이유만으로 해당 임차인의 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당 부족분 인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김가람 4층 402호 29.72㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
60,000,000원 | 전입 2021.02.09 점유개시 2021.02.25 확정 2023.02.22 임차권등기 2023.12.14 |
대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 동일한 김가람이 임차권자와 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 신청채권 60,000,000원과 임차보증금 60,000,000원을 별도의 독립 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 과거 평균보다 낮다
삼성하이츠맨션의 전용 29.42~29.72㎡ 거래를 비교하면, 과거에는 8,000만원대 거래도 있었지만 최근 거래가격은 크게 낮아졌습니다. 전체 9건의 단순 평균은 67,333,333원이지만 과거 고가 거래가 반영된 숫자이므로 현재 가격 메리트 판단에는 적합하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.42㎡ | 지하 1층 | 25,000,000원 |
| 2024.10 | 29.42㎡ | 4층 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 29.72㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 29.72㎡ | 2층 | 84,000,000원 |
| 2021.10 | 29.72㎡ | 1층 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 29.72㎡ | 4층 | 82,000,000원 |
| 2021.09 | 29.72㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 2021.08 | 29.42㎡ | 2층 | 85,500,000원 |
| 2021.06 | 29.42㎡ | 지하 1층 | 44,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 25,000,000원 |
최근 12개월 거래평균은 25,000,000원이며, 최신 거래도 2026년 1월의 25,000,000원입니다. 신건 최저가 65,000,000원은 이 가격의 260.0%입니다. 최근 가격 추세 역시 과거 거래 대비 -65.6%로 하락 방향을 가리킵니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
아래는 제공된 예상배당 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 임차보증금 전액을 우선 배당하는 가정이 포함돼 있으며, 앞서 설명한 확정일자와 근저당 설정일의 선후관계에 따라 실제 배당순위 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 김가람 · 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정동진 | 24,000,000원 | 3,430,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사퍼스트데이터인천지사오케이정 | 14,209,310원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 4,857,516원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김가람 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 김가람과 임차인 김가람은 동일인입니다. 신청채권 및 임차보증금을 별도 독립채권으로 중복 합산하지 않도록 실제 배당표를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득비용은 고정에 가깝다
이 물건은 단순히 유찰되어 최저매각가가 내려간다고 저렴해지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 김가람의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면, 그 부족분을 매수인이 인수해야 하기 때문입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 65,000,000원 | 60,000,000원 | 0원* | 65,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 9,336,000원 | 61,336,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 19,548,800원 | 61,148,800원 |
* 신건 인수 0원은 제공된 예상배당에서 임차보증금 60,000,000원이 전액 변제된다는 가정에 따른 수치입니다. 실제 배당순위 변경·조세 우선배당 등에 따라 신건에서도 인수액이 발생할 수 있습니다. 실질취득금액은 매각가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계이며 취득세·명도비·기타 비용은 제외했습니다.
특히 최근 12개월 거래평균 25,000,000원이나 2024년 4층 거래 45,000,000원과 비교하면, 위 실질취득금액은 여전히 높습니다. 25,000,000원 거래가 지하층이라는 한계를 감안하더라도, 현재 제공된 거래자료만으로 6,000만원대 취득가격의 경쟁력을 뒷받침하기 어렵습니다.
⑥ 추가 리스크 — 압류·배당순위·환금성
⑦ 입지·환금성 메모 (감정·토지 현황 기준)
- 건물 규모. 삼성하이츠맨션은 2000년 12월 8일 준공된 18세대 규모의 다세대주택입니다.
- 토지 현황. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 실제 거래와 이용에 미치는 조건을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 구체적인 건축물 현황은 원본과 대조하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 비교 가능한 최근 거래표본이 제한적입니다. 2021~2022년 고가 거래에 비해 2024~2026년 거래가격이 낮아진 점을 반영해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 김가람의 임대차계약서·보증금 지급자료·전입·점유 및 임차권등기명령 관련 자료를 대조하세요.
- 배당순위 재확인. 임차인의 전입일은 2021.02.09이지만 확정일자는 2023.02.22입니다. 정동진 근저당 설정일 2022.04.08과의 선후관계를 반드시 검토해야 합니다.
- 명세서상 인수권리 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 명시되어 있습니다. 전액 배당 여부와 인수 잔액을 확인하세요.
- 신청채권 중복 주의. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일한 김가람입니다. 동일한 보증금 채권이 중복 계산되지 않도록 확인하세요.
- 최근 시세 검증. 2026.01 거래는 지하 1층입니다. 대상 4층과 직접 비교할 때 층·상태·면적 차이를 조정하고, 2024.10의 4층 거래도 함께 참고하세요.
- 실질취득비용 산정. 유찰 시 낙찰가뿐 아니라 미배당 임차보증금 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 조세 및 공과금 확인. 압류채권의 종류와 배당 우선순위, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되어도 실질취득은 6,000만원대”
인천 삼성하이츠맨션 402호는 최저매각가만으로 판단하면 안 되는 물건입니다. 임차인 김가람의 보증금 60,000,000원이 선행 대항력에 의해 보호되고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하기 때문입니다.
제공된 시뮬레이션에서는 신건의 임차보증금 전액 배당을 가정하지만, 근저당권 설정일보다 늦은 확정일자와 조세 우선배당 가능성을 고려하면 인수액 0원을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다. 유찰 시에는 계산된 실질취득액이 61,336,000원과 61,148,800원으로, 최저가가 내려가더라도 총 취득부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
시세 측면에서도 전체 과거 평균 67,333,333원보다는 최근 거래의 하락 흐름을 우선해야 합니다. 최신 25,000,000원 거래는 지하층이라는 조건 차이가 있지만, 2024년 4층 거래 45,000,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 대항력 임차보증금의 인수 가능성과 최근 가격 하락이 동시에 존재하는 만큼, 가격 메리트가 확인되지 않은 신건입니다. 실제 배당순위·인수액과 대상 호수의 현재 시장가치를 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
